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2024-11-11 09:00:21
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代辦購房資質是一種嚴重的違法行為。根據相關法律規定，偽造、變造、買賣或者盜竊、搶奪、毀滅國家機關的公文、證件、印章的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權利，并處罰金；情節嚴重的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。同時，如果是共同犯罪，即二人以上共同故意犯罪，也將受到法律的制裁。犯罪分子違法所得的一切贓物，應當予以追繳或責令退賠；對被害人的合法財產，應當及時返還；違禁品和供犯罪所用的本人財物，應當予以沒收。沒收的財物和罰金，一律上繳國庫，不得挪用和自行處理。如果犯罪以后自動投案，如實供述自己的罪行的，是自首。對于自首的犯罪分子，可以從輕或者減輕處罰。
在實際案例中，情況多種多樣。例如，盛某具有長沙市戶籍，其在2022年看中長沙市一處在售房產，但按照當時的購房政策，其并不具備長沙市第三套房的購房資格，楊某對此亦知情，仍承諾為盛某辦理房屋過戶事宜。雙方通過微信達成了委托代辦過戶的合意，盛某當即向楊某轉賬定金4萬元，并約定盛某將在資格通過當天付 萬元，完成備案時付尾款2萬元。因楊某并未按約定成功辦理資格通過、備案等房屋過戶手續，盛某在催促退款未果后訴至法院，訴請楊某返還雙倍定金8萬元并支付占用資金的利息損失。
再如，2020年3月，甲公司與乙公司簽訂《企業資質申報代理協議》，委托乙公司代理申報建筑總承包三級、消防二級等多項資質，代理費用總額 萬元。同日，甲公司向乙公司轉賬15萬元，用途載明“代辦資質費”。一個月后，雙方簽訂《企業辦中級工程師協議》，約定甲公司委托乙公司代辦中級工程師證書1人，費用9000元。同月，雙方又簽訂《一級建造師協議》，約定甲公司聘用乙公司為技術顧問，乙公司將持有的一級建造師（機電工程）資格證書注冊于甲公司，費用為 萬元。2020年5月，原告向被告轉賬 萬元，轉賬用途為“資質代辦費”。協議簽訂后，乙公司遂代甲公司進行各項資質申報。
為了防范代辦購房資質的風險，您可以采取以下措施：
選擇合法合規的途徑：嚴格遵守國家和地方的購房政策，不要試圖通過不正當手段獲取購房資格。
謹慎選擇代持人：如果因特殊情況需要代持，建議從身邊親戚朋友中找有資格但無購房意愿的做代持人。按照經驗，通常以鄉下老實窮親戚，或者人在國外的親戚為佳。當然，既然選擇對方作為代持人要給予對方一定的對價，不可一毛不拔。為更好的對其起到制約作用，可以在代持協議中約定分期支付，一般可以分為兩部分，第一部分在購買時支付，第二部分在辦理完過戶手續后支付。
確保資金流向清晰：在購房過程中，要保證資金流清晰。能直接付給上家或開發商最好；如果不行，資金流也要清晰，轉賬備注得寫清“借名購房款”。月供按揭，即使要代持人辦手續，資金流也要清晰。同時，需要保留轉賬記錄，確保在發生爭議時有據可查。
簽訂完善的代持協議：一份完整的代持協議需包含房屋實際產權的確認、資金流向的安排、雙方出資的陳述、房屋占有和維護、房屋轉讓安排、實際產權人的權利、代持人違約責任等幾大項內容。特別要約定好房屋權屬的歸屬及產權過戶的時間及代持人違約責任、承擔責任方式、計算標準，并避免出現措辭不清、語焉不詳的情形。建議請專業律師準備具體協議文本，避免因小失大，因為協議內容太簡單導致后期爭議。
辦理余值抵押：出資人可與名義產權人之間簽訂一份《借款合同》，并以該房產為該筆借款作抵押擔保，由出資人作為第一抵押權人辦理房產抵押登記，并將房地產權證交由出資人保管。另外，建議雙方可協商，適當調高借款金額以期能夠全部覆蓋房產市價，并留有一定的漲幅空間，以防止該房產價格上漲后存有剩余價值，名義產權人可能將該房產其余部分價值再行抵押。
簽署租賃合同并接管房屋：為防止代持人擅自處分或出售房屋，委托人可采取與代持人簽訂最長期限（如20年）租賃合同的方式占有使用房屋，利用“買賣不破租賃”規則，對抗善意的房屋買受人請求交付使用房屋的訴訟請求。此租賃合同盡量到出租房屋所在區住房保障和管理部門進行備案，以便取得公信力。
委托公證：代持人如果動歪心思，可能會拖著不賣，那么出售房屋全權委托公證就好解決這問題。代持人辦理全權委托公證書，授權委托人或委托人指定第三方全權處置該房產的出售、出租、抵押、貸款、征收事宜，并作為與代持房產有關的訴訟或仲裁的委托代理人及甲方要求的其他事宜。
保管好購房材料：所有購房材料一定掌握在自己手上，購房合同、產證、購房發票、公共維修基金票據原件都要自己收著，代持協議原件也要保存好。
一旦代辦購房資質被抓，將依據相關法律進行處理。根據《中華人民共和國刑法》的規定，對犯罪行為進行定性和量刑。對于偽造、變造、買賣國家機關公文、證件、印章等行為，將根據情節輕重判處相應的刑罰。同時，犯罪分子違法所得的一切贓物將被追繳或責令退賠，被害人的合法財產會及時返還。在處理過程中，如果犯罪嫌疑人有自首情節，可能會從輕或者減輕處罰。
相關部門對代辦購房資質的行為采取了嚴厲的打擊措施。例如，住房和城鄉建設部等8部門決定持續開展整治規范房地產市場秩序工作，對本行政區域內違法違規的房地產開發企業、中介機構、住房租賃企業、物業服務企業、金融機構、網絡媒體及從業人員，依法依規采取警示約談、停業整頓、吊銷營業執照和資質資格證書等措施，并予以公開曝光；涉嫌犯罪的，移交公安司法部門依法查處。
深圳市也出臺了一系列措施，如停止相關人員使用“購房意向登記系統”以及合同網簽系統三年，停止相關人員在深圳市購買、承租保障性住房和人才住房資格三年；已在公共住房輪候名單內的，取消其輪候資格，停止相關人員在深圳市的住房公積金貸款資格三年等。對于相關失信人員，還將采取進一步的懲戒措施。
成都住建局、四川銀保監局、人民銀行成都分行營管部等三部門聯合下發通知，對嚴重擾亂房地產市場秩序和金融秩序的商品房交易行為作出警示，包括對“代持”購房、“幫助”無資格購房人取得購房資格等不法行為進行打擊。
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