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2024-11-02 10:47:20
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各類資質· 許可證· 備案辦理
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商品房現售需要符合一系列嚴格的條件。根據相關法律法規和規定，主要包括以下方面：
現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。這是確保開發企業具備合法的主體資格和相應的開發能力。
取得國有土地使用權證書，以保障現售商品房的用地合法。
持有建設工程規劃許可證和施工許可證，確保現售商品房規劃、建設手續合法。
已通過竣工驗收，保證商品房符合工程建設質量標準。
拆遷安置已經落實，保障被拆遷人的合法權益。
供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期，確保現售商品房達到基本使用條件。
物業管理方案已經落實，避免商品房銷售后產生糾紛，同時物業服務也是買受人決定是否購買商品房的因素之一。
房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。并且經測繪機構對房屋和土地使用權面積進行測定。屬于住宅商品房的，需經過住宅建設管理部門審核，取得《住宅交付使用許可證》。出售房產應到房地產登記部門辦理新建商品房初始登記，取得《房地產權證》。如果房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《民法典》、《城市房地產抵押管理辦法》、《民法典》的有關規定執行。
如果房地產開發企業未取得商品房現售資質就進行銷售，將面臨嚴重的后果。
行政處罰風險：根據《商品房銷售管理辦法》第三十六條“未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。”、第三十七條“未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。”第三十八條“違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。”之規定，以及《城市房地產開發經營管理條例》第三十六條“違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款”之規定，未取得相應的資質或條件而進行商品房銷售的，房地產開發企業將面臨相應的行政處罰。
民事法律風險：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 “出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”、第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；”等相關規定，若房地產開發企業將不具備預售條件的商品房進行預售的，將需承擔合同無效、返還購房款及利息、賠償損失等責任。
參考案例一：
審理法院：廣東省佛山市南海區人民法院(原廣東省南海市人民法院)
案號：(2015)佛南法民三初字第1589號
法院查明：被告(甲方)與原告(乙方)簽訂認購協議，約定乙方已知悉本項目商品房的銷售方案，知悉本項目商品房尚未達到公開銷售條件，充分知情并知悉相關風險，因此而產生的一切經濟和法律責任由本人自行承擔。另查明，至辯論終結時，被告尚未取得涉訟房屋商品房預售許可證明。
法院認定：而原、被告雙方簽訂的認購書、認購協議，即系以買賣涉訟房屋為目的而達成合意的預約合同，雙方簽訂該合同實質上是在實施房屋銷售行為，根據上述規定，故雙方簽訂的認購書、商品房認購協議因違反法律禁止性規定而無效。被告廣東中旅(南海)旅游投資有限公司應于本判決發生法律效力之日起十日內退還695723元予原告李海。
參考案例二：
審理法院：河南省周口市中級人民法院
案號：(2015)周民終字第1269號
案由：上訴人河南翔宇置業有限公司與被上訴人劉華麗商品房買賣合同糾紛一案
法院查明：翔宇置業在向劉華麗出售其周口翔宇花園小區30號樓1單元4樓東戶房屋時，并未告知劉華麗該房未取得商品房預售許可證，以致劉華麗簽訂的商品房買賣合同無效。后翔宇置業無法履行其承諾，將劉華麗的購房款退回。翔宇置業故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證證明，導致雙方簽訂商品房買賣合同被解除，劉華麗有權要求翔宇置業賠償已付購房款一倍的損失118000元。
法院認定：翔宇置業在向劉華麗出售房屋時，未告知其沒有房地產預售許可證，翔宇置業應當賠償劉華麗已付購房款一倍的損失。
獲取商品房現售資質的流程如下：
網上辦理流程：
申請。申請人在廣東政務服務網上提出申請，提交申請材料。
受理。接件受理人員核驗申請材料，當場作出受理決定。申請人符合申請資格，并材料齊全、格式規范、符合法定形式的，予以受理，出具《受理回執》；申請人不符合申請資格或材料不齊全、不符合法定形式的，接件受理人員不予受理，出具《不予受理通知書》。申請人材料不符合要求但可以當場更正的，退回當場更正后予以受理。
房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。
如果發現商品房現售沒有資質，應立即停止銷售行為，并盡快補齊所需的資質條件。同時，積極與相關部門溝通，按照規定的流程和要求申請資質。在解決問題的過程中，要充分尊重法律法規和相關規定，確保合法合規地進行商品房銷售。
參考案例一：
審理法院：廣東省佛山市南海區人民法院(原廣東省南海市人民法院)
案號：(2015)佛南法民三初字第1589號
法院查明：被告(甲方)與原告(乙方)簽訂認購協議，約定乙方已知悉本項目商品房的銷售方案，知悉本項目商品房尚未達到公開銷售條件，充分知情并知悉相關風險，因此而產生的一切經濟和法律責任由本人自行承擔。另查明，至辯論終結時，被告尚未取得涉訟房屋商品房預售許可證明。
法院認定：而原、被告雙方簽訂的認購書、認購協議，即系以買賣涉訟房屋為目的而達成合意的預約合同，雙方簽訂該合同實質上是在實施房屋銷售行為，根據上述規定，故雙方簽訂的認購書、商品房認購協議因違反法律禁止性規定而無效。被告廣東中旅(南海)旅游投資有限公司應于本判決發生法律效力之日起十日內退還695723元予原告李海。
參考案例二：
審理法院：河南省周口市中級人民法院
案號：(2015)周民終字第1269號
案由：上訴人河南翔宇置業有限公司與被上訴人劉華麗商品房買賣合同糾紛一案
法院查明：翔宇置業在向劉華麗出售其周口翔宇花園小區30號樓1單元4樓東戶房屋時，并未告知劉華麗該房未取得商品房預售許可證，以致劉華麗簽訂的商品房買賣合同無效。后翔宇置業無法履行其承諾，將劉華麗的購房款退回。翔宇置業故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證證明，導致雙方簽訂商品房買賣合同被解除，劉華麗有權要求翔宇置業賠償已付購房款一倍的損失118000元。
法院認定：翔宇置業在向劉華麗出售房屋時，未告知其沒有房地產預售許可證，翔宇置業應當賠償劉華麗已付購房款一倍的損失。
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