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出租屋是否需要許可證備案

好順佳集團
2024-10-30 09:38:28
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內容摘要：一、出租屋許可證備案的相關規定根據相關法律法規，出租屋許可證備案有著明確的規定。《商品房屋租賃管理辦法》（6號發布）第一條指出，...

各類資質· 許可證· 備案辦理

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一、出租屋許可證備案的相關規定

根據相關法律法規，出租屋許可證備案有著明確的規定。《商品房屋租賃管理辦法》（6號發布）第一條指出，為加強商品房屋租賃管理，規范商品房屋租賃行為，維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權益，制定本辦法。這表明了對出租屋進行管理的必要性，而備案是管理的重要環節。

租賃房屋治安管理規定（24號發布自發布之日起施行）第一條提到，為加強租賃房屋的治安管理，做好安全防范，保護租賃雙方的合法權益，特制定本規定。這也體現了在治安管理方面，出租屋備案的重要意義。

在合同內容方面，《商品房屋租賃管理辦法》規定房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所、房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況、租金和押金數額、支付方式等多方面內容。這些規定有助于在備案時對出租屋相關信息進行全面的審查與管理。

二、出租屋備案的必要性

（一）保障租賃雙方權益

權益保護方面
- 從個人利益來講，備案能夠保障雙方的合法利益不受損害。例如在租賃過程中，如果出現房屋設施損壞責任不清等糾紛，備案后的合同可以作為明確雙方權利義務的依據。如果沒有備案，在解決糾紛時可能會面臨證據不足等問題。
- 具有政府公示的公信力，是對抗第三人的法律依據。比如在房屋所有權存在爭議或者出現多個承租人爭奪租賃權的情況下，經過備案的租賃關系能夠得到更好的法律保護。
- 雙方發生糾紛時，是依法裁定的法律依據。當出租人和承租人就租金調整、租賃期限變更等問題產生分歧時，備案的合同可以為仲裁機構或者法院提供準確的判定依據。
- 是承租人具有優先購買權的主要的、唯一的依據。在房屋所有權人想要出售已出租房屋時，備案的租賃合同能夠明確承租人的優先購買權，防止承租人的權益被侵害。
- 可以有效的保護房屋產權共有人的權利不受損害。如果沒有備案，可能會出現部分共有人不知情的情況下房屋被出租，從而損害共有人的權益，而備案過程中的審查有助于避免這種情況。
合同生效與效力方面
- 根據《城市房屋租賃管理辦法》的規定，租賃當事人需要在合同簽訂后30日內辦理登記備案手續。雖然在《民法典》第七百零六條規定房屋租賃合同即使未辦理登記備案，仍然不影響其效力，但這并不意味著備案不重要。備案是一個法定程序，對租賃雙方起到法律保護作用，并作為合同生效的必要條件在很多情況下仍然具有重要意義。

（二）便于管理

市場管理方面
- 實行房屋租賃備案登記制度，由房地產管理部門對租賃行為進行審查，可以使租賃行為規范、有序，避免許多可能發生的糾紛。例如在一些城市，通過備案可以對出租屋的租金價格進行一定的監管，防止租金過高或者過低等不合理情況的出現，維護租賃市場的穩定。
治安管理方面
- 對于治安管理來說，備案有助于掌握出租屋的人員流動情況。像在一些人口密集的城市，通過出租屋備案，公安機關可以及時了解居住人員的身份信息，做好安全防范工作，預防和打擊各類違法犯罪活動。

三、不同地區出租屋許可證備案要求

（一）深圳市

適用范圍與主體規定
- 根據《深圳市人民政府令（第325號）深圳市出租屋管理若干規定》，本規定所稱出租屋，包括住宅出租屋、工商業出租屋及其他出租屋。本規定所稱出租人，包括房屋所有權人、合法使用人、實際管理人以及受委托管理出租屋的機構、人員。適用于深圳市管理區域內的出租屋管理。政府對公共租賃住房、產業用房管理另有規定的，從其規定。
出租人責任方面
- 出租人需要遵守有關法律、法規、規章，配合人口和房屋綜合管理機構的工作，按要求申報出租屋信息；保障出租屋建筑結構、供電、燃氣和消防設施等方面符合安全要求，告知承租人安全用電、用氣等常識，并對出租屋安全使用進行查驗。

（二）廣州市

辦理備案手續材料方面
- 通過廣州市房屋租賃信息服務平臺辦理房屋租賃合同登記備案手續需要租賃雙方當事人身份證明、房屋權屬證明或者房屋合法資料、房屋租賃合同。如果提供房源核驗碼的，需要承租人信息、房屋租賃合同；通過廣州市房屋租賃信息服務平臺辦理房屋租賃合同網上簽約的，可同步辦理登記備案。
合同內容要求方面
- 租賃當事人可簽訂廣州市住房和城鄉建設局統一印制的《廣州市房屋租賃合同》；也可自行簽訂房屋租賃合同（紙張使用A4紙），但應具備雙方當事人的姓名或者名稱及地址聯系電話、證件號碼、房屋的具體地址、面積及設施、房屋用途（以產權資料核準的使用性質為準）、租賃期限、月租金數額及交付方式、房屋維修責任、轉租的約定、變更或解除合同條件、違約責任、當事人約定的其他條款等主要條款。如果租賃軍隊房屋的，根據相關通知要求，租賃當事人需簽訂房屋租賃合同，提供《軍隊房地產使用許可證》及其雙方身份證明材料。

（三）其他地區

特殊房屋類型方面
- 在一些地區，對于未取得房屋權利登記證明，但是屬于市、區相關政策規定的城市化歷史遺留違法建筑、尚未被各級執法部門認定為“應當依法予以拆除或者沒收”的房屋也可以進行有條件的租賃備案，如寶安區的相關規定。
備案流程方面
- 部分地區可能采用線上線下相結合的方式。例如線上申請提交相關材料后，3個工作日內通過短信方式通知申請人審核結果；線下窗口申請可能即時完成房屋租賃登記備案辦理。同時，對于一些特殊類型的住房，如經濟適用住房為保障性住房，根據有關規定不允許對外出租，不予辦理房屋租賃登記備案手續；設計用途為非住宅的房屋可以辦理房屋租賃登記備案證明，但租賃該類房屋無法申請辦理浙江省居住證。

四、未備案出租屋的風險

（一）對出租人風險

法律責任方面
- 根據《商品房屋租賃管理辦法》第23條規定：“違反本辦法第十四條第一款、第十九條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；個人”。這表明出租人若不進行出租屋備案，可能面臨主管部門的責令限期改正等處罰。
權益保障方面
- 在發生糾紛時，由于缺乏備案這一法定程序，出租人在維護自身權益時可能會處于不利地位。例如在承租人拖欠租金或者損壞房屋設施的情況下，沒有備案的租賃合同可能在證據效力等方面存在不足，影響出租人通過法律途徑解決問題的效果。

（二）對承租人風險

合同效力與權益方面
- 雖然《民法典》規定未備案不影響合同效力，但在一些特殊情況下，如果當事人約定辦理登記備案為租賃合同的生效要件，那么未備案可能導致合同效力存在爭議。而且在承租人的權益保障方面，如優先購買權等，如果沒有備案可能難以得到有效的保障。
居住穩定性方面
- 一旦被查處，承租人可能面臨被迫搬離等情況，影響居住的穩定性。

五、如何辦理出租屋許可證備案

（一）準備材料

基本材料方面
- 一般需要出租人身份證、戶籍地證件照信息，房屋租賃合同，房屋權屬證書或者房屋證明；承租人身份證、戶籍地證件照信息或者法人資格證、營業執照等材料。例如在廣州市辦理備案時，這些材料是辦理房屋租賃合同登記備案手續的基本要求。
特殊情況材料方面
- 如果是租賃軍隊房屋，根據《廣州市住房和城鄉建設局關于中國融通旅業發展集體有限公司辦理房屋租賃登記備案有關問題的通知》的要求，租賃當事人需提供《軍隊房地產使用許可證》及其雙方身份證明材料。

（二）辦理流程

線上辦理方面
- 在一些地區，出租人可以在租賃平臺進行實人認證，并報送房源相關信息，經審核通過后，與在租賃平臺實人認證的承租人網簽住房租賃合同，即時生成備案證明。例如在部分城市的房屋租賃平臺，線上申請提交相關材料后，3個工作日內通過短信方式通知申請人審核結果。
線下辦理方面
- 可以到當地的房屋管理部門或者相關的政務服務窗口辦理。如在廣州市，街道辦事處、鎮人民政府受房屋行政主管部門和公安機關的委托，辦理本轄區內房屋租賃登記備案等事項。線下辦理時，工作人員會對提交的材料進行審核，審核通過后即可完成備案手續，部分地區線下窗口申請可能即時完成房屋租賃登記備案辦理。