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2024-10-08 15:03:10
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拆遷資質特級企業在進行廠房拆遷時，需要遵循一系列的法律法規和規定。根據《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應當依照規定，對被拆遷人給予補償、安置。國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理，縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請領取房屋拆遷許可證，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案、辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明等資料。
拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷，但房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行新建、擴建、改建房屋，改變房屋和土地用途，租賃房屋等活動。房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。
一、征收決定公告階段
在征收中，政府在征收決定公告前需要做一系列工作。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，主要包括以下重要
項目是否因保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益需要征收。
是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總規劃和城鄉規劃，保障性安居工程、舊城改建是否已納入國民經濟和社會發展年度計劃。
政府公布征收補償方案后，是否公開征求意見，征求意見是否不少于30日，征求意見的情況和根據征求意見修改的情況是否公布。
舊城改建項目，多數被征收人認為征收補償方案不符合條例規定的，政府是否組織由被征收人和公眾參加的聽證，是否根據聽證的情況修改方案。
政府是否進行了社會穩定風險評估。
政府是否建立了專款專戶，存儲征收補償費。
階段注意事項：
很多企業在遇到拆遷時，往往對其合法性深信不疑，認為政府主導的拆遷都不會有問題。但事實上，很多政府在進行拆遷時，項目的前置性文件都不符合法律規定。對于政府在該階段的違法行為，被拆遷人可以提起行政訴訟。
二、征收決定公告階段
在做完一系列準備工作后，政府會作出征收決定，并發布征收決定公告，告知被征收人征收事宜。征收決定公告應載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。被征收人對征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
階段注意事項：
在司法實踐中，政府的征收決定公告往往存在很多違法情況，比如征收決定的內容違法，征收決定公告的程序違法等。征收決定公告的合法性一般包括實體合法和程序合法兩部分。實體合法即征收決定公告的內容應符合法律規定，程序合法即拆遷方應按照法律規定的程序對征收決定進行公告。實踐中拆遷方往往對拆遷項目不進行公告，或者以其他方式防止被拆遷人看到，以便使被拆遷人錯過征收決定公告中載明的行政復議和訴訟期限。因此，企業在看到征收決定公告時，要及時進行拍照錄像等方式進行取證。如果拆遷方沒有進行公告就進行后續的程序也是違法的。企業要及時尋求專業人士的幫助，審查征收決定公告的內容及程序的合法性，對違法情況提起訴訟。對征收決定公告提起復議或訴訟，是法律賦予被拆遷人的權利，只有重視自身的權益，及時的運用法律武器，才能使得自身的權益得到保障。
三、評估階段
政府進行完公告程序后，會對被征收人的房屋及財產進行評估。對于評估法律規定了嚴格的程序，主要有以下重要環節：
評估機構的選擇應由被征收人進行選擇。
評估機構的評估流程應符合《國有土地上房屋征收評估辦法》。
房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。
對評估結果有異議的，可以申請復核評估，對復核評估結果有異議的，可以申請鑒定。
階段注意事項：
實踐中，拆遷方往往會有不按照法律規定進行評估的情況，比如評估機構的選擇沒有讓被征收人參與，評估的流程不符合法律的規定，評估結果沒有按照法律的要求進行公示，使被征收人喪失了對評估結果進行復核和申請鑒定的權利。企業在遇到拆遷時，往往面臨巨大的損失，而評估機構的評估結果是對企業的損失認定至關重要的，評估程序的合法是保障評估結果公正的必要條件。實踐中政府為了降低被拆遷人的補償，傷害被征收人的利益。因此，企業在拆遷中，應該了解相關的法律規定，咨詢專業的人士，掌握合法的評估程序，必要時尋求專業人士的幫助，對評估程序的合法性進行審查，如果遇到違法情況，及時運用法律方法進行復議或訴訟維護自身的合法權益。
四、征收補償決定階段
在征收方對征收項目進行評估后，會與被征收人溝通補償事宜，如果雙方達成一致意見會簽訂征收補償協議，完成征收流程。如果雙方達不成一致意見，征收部門會報請作出征收決定的市、縣人民政府，按照征收補償方案作出征收補償決定。被征收人不服，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
2021年最新廠房拆遷補償政策《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，拆遷人應當向拆遷人、房屋承租人支付搬遷補助費、停產停業的適當補償。在法律實踐中，企業拆遷賠償主要分為三部分：
拆遷資產的補償，包括土地、房屋、建筑物和不能搬遷的地面附著物的賠償，以及因拆遷而損失的機械設備的賠償。
土地補償：作為承租人，一般以租賃方式取得經營空間。租賃的土地可分為國有租賃土地和租賃集體土地兩類。拆遷可能導致租賃關系終止，目前對國有租賃土地的補償規定尚不統一。如2010年上海世博會場地非住宅拆遷評估與補償細則中，確定了土地使用權補償基本價格的確定原則。但其他地方的拆遷補償常以房屋和建筑物的補償計算，導致權利人權益可能得不到合理補償。
住房和建筑賠償：以相關房地產證書上登記的建筑面積為計算標準，若因歷史原因無證書，可通過實際計量確定。房屋和建筑物的價值通常由拆遷人和被拆遷人委托評估公司評估，按有關評估技術標準確定實際價值。城市房屋拆遷單位價格低于最低補償單價標準的，應按最低標準計算，并根據賠償口徑計算實際賠償費用。
設備重置補償：按照國家和地方規定的設備安裝和搬遷價格計算，包括設備的安裝、調試、運輸等費用。因搬遷導致機器精度下降、功能損失等增加的成本也應考慮在內。無法搬遷的設備，按重置價給予補償。
拆遷費用的補償，包括搬遷初期的費用和搬遷過程中的停工費用、機械設備的調試和修理費用、拆卸、包裝和運輸費用，以及解雇雇員的補償。
基于拆除政策的獎勵費用，包括速度轉移費、拆除獎勵費等。
案例一
李先生在上海某鎮擁有一個合法廠房，自2002年經營以來，一直依法納稅，合法經營。2012年廠房被劃入征收紅線之內，就補償問題雙方一直未協商妥當，200多名不明身份的人員將廠房機器設備等強制拆除。李先生報警后，公安機關不予處理，為拿到合理的拆遷補償，李先生找到北京京坤律師事務所。京坤律師介入之后，制定了一系列的維權方案，包括對強拆行為、公安機關行政不作為以及對拆遷合法性進行審查。最終通過京坤律師以及李先生的共同努力，將企業拆遷補償金額翻了6倍，從600萬人民幣提升至3300萬人民幣。
案例二
梁先生父子在山東濰坊某區擁有房屋及廠房，是他們經營生產的唯一經濟。2020年4月，拆遷部門組織大批人馬將他們的八間房屋及一千多平方米的廠房全部拆除。
一、拆遷前期的法律問題及風險防范
在企業拆遷前期，需要注意諸多法律問題和風險。當企業聽聞拆遷消息時，要保持冷靜，對拆遷的真實性、緊迫性進行判斷。要審查征收拆遷的合法性，辨別相關通知、公告的效力，注意證據保全，收集自身的產權資料，了解土地性質，學習相關法律法規和地方補償規定，解讀補償方案。在與拆遷人員談判時，要核查其身份。
例如，在山西某企業冷庫案例中，企業主收到騰退通知公告后直接搬遷，這種處置方式是錯誤的。因為這類公告可能對企業主沒有很強的法律拘束力和強制效力，若盲目搬遷，可能導致損失無法主張。
二、特種設備搬遷的法律問題
從法律角度而言，但拆遷補償應遵循公平合理原則。特種設備通常具有特殊結構、價值和用途，搬遷過程復雜，涉及專業技術和設備，安全風險高，如大型工業設備和精密儀器，需要特殊運輸工具和專業人員進行拆卸安裝，增加了搬遷成本。因此，在評估補償標準時，應充分考慮這些特殊情況的合理性。
三、企業常見的拆遷風險
企業拆遷較為復雜，涉及庫房、生產線、設備、員工、客戶資 企業形象等。實踐中，很少直接為被拆遷企業提供合適土地或廠房，多數企業拆遷后境況不佳。同時，企業拆遷還可能涉及租賃合同、債權債務、環境保護、員工安置等多方面的法律問題。
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