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2024-09-30 09:47:30
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根據《民法典》第 278 條規定，“使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數同意”。
開發商和業主都須交維修基金。業主是按照購房面積來交，開發商是按照總規模交的。業主這一方面，分 2008 年以前簽訂和 2008 年以后簽訂購房合同。2008 年以前是按購房款來，2008 年之后是按購房面積來算。開發商是按照物業總規模建安造價的 %，有電梯的按 %繳存。如無電梯按 12 元/平方米，有電梯 15 層以下是 25 元/平方米，15 層以上 30 元/平方米；對業主而言，沒有電梯按 55 元/平方米來收。如果有電梯，分 14 層以下和 14 層以上。業主 14 層（包括 14 層）以下是 61 元/平方米，14 層以上是 73 元/平方米。
已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起 30 日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。
公用設施維修基金的使用范圍包括小區內的道路、小區內的路燈、小區內園林綠化地、小區內的地下排水管、小區內的文化體育場所、小區內的停車場及其他公用設施。房屋本體維修基金的使用范圍包括房屋的承重墻的結構部位、抗震結構部位、墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水共用管道、共用防盜監控設施及其他房屋本體共用部分。
不同地區對維修資金的管理主體存在差異。目前，不同部門在專項維修資金的管理上存在差異。對專項維修資金的管理，可以由多個部門來進行，比如一些地區是交由住宅或銷售機構來管理，而另一些地區則由業主委員會代管，也由開發商、物業或者行政主管部門進行代管的。
物業管理公司或業主委員會在確認物業維修需求后，應評估維修項目的緊急程度和費用預算，并編制維修計劃，包括維修項目的范圍、預算、時間安排等。這一步驟是確保維修工作的合理性和經濟性的基礎。
根據相關法律規定，動用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
一旦維修計劃獲得通過，物業管理公司或業主委員會需要按照決議的程序和要求，向相關部門申請使用維修基金。申請過程中需提交維修計劃、預算、業主大會或業主委員會的決議等相關材料。
住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，發生緊急情況且危及公共安全，物業服務企業或者業主委員會未按照規定對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，所在地的區房屋行政主管部門可以根據應急維修授權協議書按照前款規定的程序組織代修，維修和更新、改造費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。
不同地區在動用維修資金的資質要求上存在一定差異。例如，有些地區可能對參與表決的業主比例要求有所不同，或者在維修資金的管理主體、使用范圍等方面存在細微差別。
在一些地區，首期商品住宅專項維修資金由業主和開發建設單位按比例共同繳存，具有“按戶歸集、記賬到套、業主決策、共同使用”的特點，這一特點就決定了申請使用商品住宅專項維修資金不是業主委員會說了算，也不是物業服務企業說了算，而是要讓業主共同說了算。對于一個商品房住宅小區來說，目前在申請使用商品住宅專項維修資金時面臨以下問題：一是涉及業主人數多，組織書面表決征求意見工作量大。據不完全統計，、單個小區規劃建筑面積在 5 萬平方米以上的就有 1207 個，每個小區擁有業主都在 500 多戶以上，有的個別小區擁有業主達到 6422 戶，面對數量眾多的業主，組織書面表決征求意見任務十分繁重。二是從業主專有賬戶里拿錢，統一思想難度大。
要獲取動用維修資金的相關資質，需要遵循以下步驟：
熟悉《民法典》《物業管理條例》等法律法規中關于維修資金動用的規定，明確所需的條件和程序。
按照法律要求，組織專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并確保經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數同意。
根據不同地區的要求，準備維修計劃、預算、業主大會或業主委員會的決議等相關材料。
審核標準通常包括以下方面：
已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起 30 日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
申請使用維修資金時，提交的材料如《售后公有住房住宅專項維修資金使用審核表》、住宅專項維修資金使用建議、支用售后公有住房住宅專項維修資金分戶明細表、工程預算書等應完整且準確。
辦理資質許可，所屬行業不同，詳情會有所差異，為了精準快速的解決您的問題，建議您向專業的顧問說明詳細情況，1對1解決您的實際問題。
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