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2022-05-26 14:30:15
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2017年3月30日，《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》的出臺，讓廣州一手公寓市場進入寒冬。這一政策也被稱為“政策”。
政策規定公寓只能出售給法人實體，禁止出售給個人。這大大減少了購房者的數量，個人注冊公司在購買公寓時需要面對更高的運營成本和未來的過戶稅費。
俗話說，上有政策，下有對策。廣州“330”政策發布實施。當時，不少房產中介為了推銷公寓產品，給客戶出謀劃策，以公司名義注冊公司購買公寓。
“一手公寓不允許賣給個人，價格肯定會跌。注冊一家公司，利用公司進去抄底，政策出臺后再殺掉賣，利潤不錯！”
畢竟注冊一個公司只要幾千元。看起來簡單嗎？公寓可以這樣“炒”？
*以上費用只供參考
公司和個人購買商服物業有什么區別？其中，稅費是個大問題，公司名下的房產每年都需要繳納：
1.房產稅（按每年房產原值×70×)；
2.出租房產的，按照該房產租金收入計算繳納房產稅，稅率為12；
3.土地使用稅按土地級別繳納，每平方米年納稅額在3-27元之間，按年繳納；
4.轉讓時應繳納企業所得稅、增值稅和土地增值稅。與個人財產所有權相比，企業所得稅25的稅率高于個人20。
同時，別忘了：以公司名義購買公寓，會比個人繳納更多的稅款。雖然契稅和個人購買一樣，但不能享受減半優惠，需要按3繳納。
*稅費計算僅供參考，以實際征收為準
假設100萬人購買一套公寓，兩年后150萬人出售，以公司名義購買的公寓需要繳納19萬多稅費。
*稅費計算僅供參考，以實際征收為準
其次是公司的維護成本。雖然你的注冊公司只
是買公寓，但你也需要在持有房產的同時維持公司的運營。否則，如果公司破產，房產將被納入清算范圍。假設持有5年，還需要承擔以下維護費用：
公司公寓轉手，需要繳納增值稅及其附加、企業所得稅、土地增值稅等。
企業所得稅：
其中，企業所得稅稅率為25，高于個人所得稅稅率20。
企業所得稅=（售價-房產原值-合理費用（忽略此部分）)×25=50萬×25=10萬個人所得稅=10萬
土地增值稅
如果兩年后房地產價格漲到150萬，即增加50萬：
土地增值稅=500000*30=150000，即需要多繳納15萬土地增值稅。但這部分土地增值稅的比例可以通過折舊（年度可折舊登記價格的5)、裝修費（裝修費最高不超過登記價格20)、物業費抵扣。
一般情況下，如果100萬套房產兩年后易手，差不多要多花19萬：
網上數據顯示，2017年“330”新政至2018年12月20日“解禁”期間，廣州成交約1萬套房源。
有公寓業主表示：2018年底商服物業恢復對個人可售后，一直在嘗試330后、政策前的個人轉售，而不是無限期地進行下去。當時是以公司名義購買的，以后轉售的對象只能是公司。
在成都購買的公寓可注冊為公司
有時候，運氣真的很重要！
12月19日，廣州市住建委發文，明確去年限購前取得土地的商服用項目，自12月20日起不再受限購要求限制，可面向個人銷售。
雖然對大家來說都是一件開心的事，但對于一些12月19日前剛剛完成商服類物業網簽的購房者來說，
就像澆了一盆涼水，涼涼的~
要知道，以公司名義購買商服物業，比個人購買需要承擔更多的費用。
因此，有人問，有沒有辦法把以公司名義購買的商服類物業改為個人購買？
對此，地產君咨詢了廣州市12345國土局工作人員，對方表示：
從業務操作上看，購房者可以與開發商協商解除購房合同，再到房產中心取消網簽，再以個人名義重新購房。
不過，這次操作最重要的一點是，購房者和開發商需要達成共識！
在此前提下，已經繳納的契稅是否可以退還？
12366稅務局工作人員表示：新房未過戶、取消網簽的，可以申請契稅退稅。
所以，這就是辦法。你拿到了嗎？
關于
購買商業服務物業的公司/個人之間的差異
眾所周知，自去年新政出臺后，很多人為了買公寓會選擇注冊公司。畢竟注冊一個公司只要幾千元。
*以上費用只供參考
那么，公司和個人購買商服物業有何區別？
首先是稅費問題：
由于公寓的商業性質，公司和個人在購買時繳納的印花稅和契稅是一樣的；
但在持有期內，以公司名義購買的公寓每年也需要繳納房產稅，而個人購房不用交稅；
轉讓時，該公司購買的公寓還需要繳納企業所得稅和土地增值稅。
*稅費計算僅供參考，以實際征收為準
假設100萬人購買一套公寓，兩年后150萬人出售，以公司名義購買的公寓需要繳納19萬多稅費。
*稅費計算僅供參考，以實際征收為準
其次是公司的維護成本。
雖然你只是報名購買公寓，但在你擁有房產的這段時間里，你也需要維持公司的運營。否則，如果公司破產，房產將被納入清算范圍。
假設持有5年，仍需承擔
承擔以下維護費用：
因此，如果可以，建議以個人名義購買公寓。
對了，我想告訴你一個好消息。地產君剛剛在東部打造了一個新的“黃埔組團”，想要加入組團。掃描下方二維碼添加好順佳為好友，讓他拉你進群！
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