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2022-04-24 11:14:09
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據不完全統計，目前已有北京、天津、蘇州、杭州、南京、金華、寧波、合肥、成都、廈門、青島、昆明、南昌、東莞等十幾個重點城市公布了首批地塊用于集中供地。
繼北京之后，福州、廈門、青島、合肥也完成了2022年首批土地集中供應。
除受疫情干擾上海局部拍賣暫停外，按目前節奏，短期內將出現“南熱北冷”現象，部分南方城市提前完成了補給任務。
地產大佬發現，由于去年以來的嚴格政策調控、近期的疫情，以及住房標準的新政，今年的第一批土地拍賣呈現出許多新的特點。
http://www.yundianhui.com/ 全市整體掛牌率下降，多地放寬征地門檻
與去年第三輪土壤拍賣數據相比，今年第一輪整體暗拍率有所下降。
比如去年第三輪拍賣高達50的廈門，今年第一輪只有10，而去年青島的第三輪拍賣率是http://www.yundianhui.com/，而今年首輪也回落到http://www.yundianhui.com/ 左右，福州持平，合肥和北京也出現了明顯的未售出率下降拍賣。
為了降低通過率，不少城市也煞費苦心地制定招標規則。
其中之一是保證金減少。
以蘇州為例，投標保證金比例由去年第三批公布的30個下調至20個，直接減輕了房地產企業在拿地時的資金準備負擔，從方面讓拿地更容易程序優化。 .
二是交易限價上調。
以杭州為例，今年首輪土地拍賣集中，部分板塊漲停，漲幅在3-5之間。
上調限價，雖然不能直接影響征地和房企的利潤，但可以為同一區域的一手和二手市場產生預期的價格空間，有利于市場的整體回暖。
三是取消免費住房建設。
以東莞為例，3月公布的首輪土地集中供應從不同方面反映了放寬征地門檻的趨勢。特別是去年重新掛牌的兩個未售出的地塊，取消了部分建設要求。
取消免配其實就是增加房企銷售面積，增加可售房屋數量，增加銷售利潤。
02.熱點地區依舊火爆，城市分化
從首輪土拍結果看，合肥、廈門兩地土拍熱度明顯回升，當地房企投資熱情有所提升。從來看，房企的積極性明顯分化。
以合肥為例，注冊階段的人氣有明顯分化。傳統熱門板塊濱湖科學城有10多家房企參與競拍5塊地塊，有的地塊甚至有20家參與競拍。
但在合肥，新站區的6個地塊也沒有登記。這種待遇很不一樣，一熱一冷，很尷尬。
造成這種差別待遇的原因，除了地理位置，可能與供應量大、非熱門行業去化化壓力大有關。
廈門的情況也差不多。廈門在當地分為海島和海島。島指湖里區、思明區，島外為海滄區、集美區、同安區、翔安區。
廈門土墊雖然在升溫，但島內外土墊的溫度卻完全不同。
島上的地塊全部高價出售，其中兩塊中簽。另一方面，島外同安區人氣最低，3塊地塊中有2塊以底價售出，另一塊溢價率僅為3塊。
分析人士指出，原因在于島上商品房的退役率明顯好于島外。
離島解毒周期下降，導致房企拿地信心下降。截至2022年2月末，島外地區交易量大幅縮水，部分板塊解毒周期已超過40個月。
看來，在房企資金趨緊的背景下，先放棄冷門地區，尤其是淘汰壓力過大的地區，已成為今年參與拍賣房企的共識。
合肥濱湖科學城的情況讓地產商想起了東莞松山湖科學城，而廈門島上的情況則讓地產商想起了中心城市東莞。
這種戰略趨勢會不會在東莞以同樣的方式上演？
03、房產與土地的差價一般都在1萬以上
去年，拿地資金不足、拿地后利潤率低等，成為影響房地產企業拿地積極性的唯一因素。
不過，在加快按揭審批的前提下，只要能夠維持高周轉率，情況仍有改善的機會。
然而，在當前高周轉模式受阻的情況下，盈利水平顯然成為了地產公司拿地的核心考量。
從其他城市土地拍賣規則微調來看，我們正在努力落實綜合措施，給房地產企業留出更多的利潤空間，提高他們的征地積極性。
最重要的一點是房地產價格差異。
所謂房地產差價，是指交易宗地的樓面價格與宗地所在區域的新房一般銷售價格之間的差額。這種差異意味著房地產公司獲得土地后可能的定價范圍，即預期的利潤空間。
在北京已成交的地塊中，北京城建中標豐臺區地塊[2022]003，成交底價為22008元/平方米，銷售指導價達到88000元/平方米。房價比只有http://www.yundianhui.com/，房價和地價差6萬多元/平方米。
北京市首輪成交的17塊地塊成交底價與住宅銷售指導價存在2萬余元/平方米的差價。
以福州為例，很多地塊的地房比都在60以下，最大地房差超過http://www.yundianhui.com/元/平方米，地-房間比只有34。盈利空間可觀。
另一個例子是合肥，有 15 箱達到最高限價。平均地價比為http://www.yundianhui.com/，與地價的差價達到10518元/平方米。
在南京等其他城市，根據地塊信息公示，樓盤價差低至10482元/平方米，高達30723元/平方米。
一般來說，每間洋房的地價差在1萬元起，這似乎是目前拍賣交易的底線。
記念那個地產小哥，去年東莞逝世房地產和土地的價格差異只有幾千元。如果再加上建設、宣傳、銷售等成本，利潤率已經低于房企可接受的水平，房企自然不愿冒險拿地。
04.“比拼品質”時代，東莞土壤拍賣強者領跑
在這一輪的土地拍賣中，還有一個話題討論得最多，那就是“比拼品質”。
我們常說“生活品質”，但什么是“生活品質”？ “生活品質”的核心是什么？
在疫情的第三年，當大家都在為一再封城而煩惱時，回過頭來，才發現這里也是家，只有真正的高品質社區，才是安心的地方。
不僅要“有房子住”，還要“住好房子”。
在地產大佬看來，優質住宅至少應該包括以下幾個方面：
1、更多的室內休閑娛樂空間
2、多曬太陽
3、降低社區人口密度
4、綠化更好，停車更方便
事實上，自最新版《住宅項目規范（征求意見稿）》發布以來，對于征地房地產企業來說，對競爭質量的要求越來越高。
地產大佬簡單梳理了一下核心內容：
1.強調層高3米：層高不低于http://www.yundianhui.com/米，臥室和客廳內部凈高不低于http://www.yundianhui.com/。與現行標準相比，層高和凈高標準分別提高了20厘米和10厘米。
2、2層以上需要電梯：對于2層及以上的住宅，每個單元至少應安裝1部電梯。此外，對電梯的進深甚至按鈕的位置也有更具體的要求。
3、新型電動汽車充電設施：住宅項目應配備機動車停車位、新能源汽車充電設施或預留安裝條件、無障礙停車位。
4、集中綠地寬度不小于8米：在集中綠地中，標準建筑日照陰影線外的綠地面積不小于三分之一，并有成為老人和兒童的活動區。
3、設有無障礙輔路：輔路應與住宅單元相連出入口、老人和兒童活動場所應當無障礙連通，并與城市、鄉鎮道路人行道相連，形成無障礙步行系統。
對于購房者來說，未來的房子在細節上會越來越宜居，但對于房地產公司來說，開發成本或難度會增加。未來是否會進一步推高房價還有待觀察。觀察。
以層高為例，確實，東莞一些老舊小區的層高，過去的層高略低，讓人心情低落，也造成了一些生活上的不便。
對于開發者來說，同樣的投入，自然層數越多，越賺錢。每一層都越來越高，在相同的成本和周期下，可以多建一層甚至更多。
對于住戶來說，層高越高，居住空間越大，居住體驗越高，業主獲得感越強。
在這樣的背景下，面對新房的更高標準，房企不僅要有錢拿地，還要在產品開發上投入更多的精力和成本。未來向房企供應新房，一定是一家有豐富開發經驗和雄厚資金實力的實力企業。
其實，目前東莞很多高層住宅都達到了3米，整體居住質量還是可以接受的。
早在前兩年，東莞的很多房企就主動向品質房這個大方向靠攏，而且往往這些房企都是知名的房企龍頭，比如中海、華僑城、鄉村花園、保利、萬科等
新標準出來了。就東莞市場而言，其實更多的是對現有格局的再次肯定。
4月19日-20日，東莞首輪8地塊將陸續拍賣，地產商也將陪你一起見證“競品”時代的到來！
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