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2022-06-22 14:05:03
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上海公司名義購房需知，一篇就GO！
隨著限購政策的不斷收緊，有部分購房者開始考慮“曲線救國”――以公司名義買房！除了可以增值，萬一哪天企業經營不善，還能像“賣兩套房扭虧為盈”那樣，留個后手。
今天，好順佳為您揭開公司購房的面紗，詳細了解其流程。
注冊公司的程序及時間
A、名稱預先核準 需1個工作日；
B、注冊登記營業執照及刻章，需2個工作日；
C、設立基本賬戶，需1個工作日。
注冊公司共需4個工作日左右，設立公司的全程大約需要一周左右。
以公司名義購買房屋的好處
1
新購房屋資格
不能在上海市新購住宅的個人需購買房屋，可以用公司名義在上海市新購房屋。
2
貸款
公司購房不能貸款，但公司可以通過抵押等方式融資。
3
稅費
4
出售房屋的方式
A、以公司名義轉讓房屋；
B、轉讓公司股權；
C、公司清算。
關于規范企業購買商品住房的暫行規定
為進一步深化落實“滬九條”、“滬六條”等文件精神，加強房地產市場監管，現就規范企業購買商品住房有關問題暫行規定如下：
一、企業在本市購買商品住房必須同時符合以下條件，購房時間以合同網簽備案日期為準：
1、企業設立年限已滿5年；
2、企業在本市累計繳納稅款金額已達100萬元人民幣；
3、企業職工人數10名及以上，且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年。
企業近年繳納稅款金額滿500萬元以上的，購房時不受上述企業設立年限和員工人數等條件的限制。
二、企業購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。
三、住建、房管部門會同相關部門對執行商品住房項目公證搖號、按序選房制度加強監管，要求開發企業嚴格執行全部準售房源、積累客戶規則和名單、搖號排序結果公證和公示規定；進一步加強客戶認籌規則制訂指導審核以及執行監管，嚴格落實企業購買商品住房規定。
四、住建、房管部門會同規土部門（不動產登記機構）加強企業購買、出售商品住房交易登記審核，會同稅務、人社、公積金管理等部門建立相關信息共享核查機制，對違反企業購買、出售商品住房相關規定的，不予辦理房地產交易登記手續。
五、本暫行規定自2018年7月3日起施行。
0 1
公司購房需要什么資格？
公司分為注冊在境內的公司以及注冊在境外的公司，注冊在境內的公司購買房屋類型和套數不受限制，注冊在境外的公司不能在限購城市購買住宅，如果在限購城市有辦事處，可以辦事處的名義購買一套非住宅。
0 2
公司購房如何辦理貸款？
以公司名義買房，雖然能規避限購政策，但因為絕大多數銀行的按揭貸款業務僅針對個人買房者，公司購置房產需一次性付款，這意味著初始的投入成本就很高。要到取得產權證后，才能進行抵押貸款。
0 3
公司購房需要交什么稅？
公司買房繳稅與個人購房繳稅相比要多出很多：
1、契稅、印花稅
無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購房，均需按照房款的3繳納契稅，不享受稅率減半的優惠；另外還需繳納 的印花稅。
2、房產稅
根據1986年10月開始實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，對于公司名下的房產，每年需繳納房產稅，具體稅費為：每年房產原值×70× 。在具體操作過程中，不同的地區對不同性質的企業（如高新企業、扶貧單位等）可能會有三年內免房產稅的優惠。
3、土地使用稅
按照“建筑面積*30元/年”征收土地使用稅等。如房產稅、土地使用稅未按時繳納，需要按照每日萬分之五繳納滯納金。
此外，公司購房所需繳納的稅目較多，計算較為復雜，購房人最好向相關稅務部門詳細咨詢具體稅費金額。
0 4
公司持有房屋如何交易？
公司持有房屋的交易形式目前主要有兩種，一種是直接將該房屋出售；一種是通過股權變更的形式來進行交易，以該房屋在公司資產所占比例來確定股權份額，但是這種方法涉及公司的資產、債務、利潤等因素，潛藏風險較多，另外股權變更的形式并不能改變不動產權屬的所有人登記。
0 5
轉賣公司名下房產需要交什么稅？
對于出售公司名下房產，在交易過程中則需要繳納：
1、增值稅及附加
按（不含稅收入-不含稅購置原價）× 征收；
2、土地增值稅
按（轉讓收入-扣除項目金額）×四級超率累進稅率征收；或由稅務機關按成交價格的5的核定征收；
土地增值稅四級超率累進稅率表
3、印花稅
按成交價格× 征收。
此外，轉賣公司名下房產，還要繳納企業所得稅，目前一般按轉讓房產所得的凈利潤*25征收。企業所得稅一般按季預繳，年終匯算清繳。
0 6
公司名義購、售房需要什么資料？
賣方（買方）為境內公司時，需要的備件有11項。分別為：
1、房產證；
2、經年檢的企業法人營業執照或事業單位法人證書；
3、批準該法人或其他組織成立的文件；
4、法定代表人或負責人的合法身份證件；
5、地稅稅務登記證副本或金融許可證；
6、中華人民共和國組織機構代碼證副本；
7、法人授權委托書；
8、代理人的合法身份證明；
9、國資委批復函（國有產權）、集體表決書（集體產權）、股東決議書（股份制企業）；
10、測繪表；
11、公章。
賣方（買方）為境外公司時，需要的備件有8項。分別為：
1、相關管理部門核發的該境外機構在北京設立分支、代表機構的營業執照或登記證書；
2、經公證的法人或其他組織的商業登記證或注冊證書，外國法人或其他組織的公司注冊文件注冊地公證后需中國駐該國使、領館認證；
3、法定代表人或負責人的合法性身份證件；
4、商務管理部門核發的《外商投資企業批準證書》；
5、法人授權委托書；
6、代理人合法性身份證明；
7、各國駐華大使館、各組織駐華代表機構提交外交部同意其購房的照會；
8、符合實際需要自用、自主原則的書面承諾（但境外注銷的，可以按規定辦理商品房的轉移登記手續）；
0 7
公司買二手房所需材料如下 ：
1、過戶:營業執照復印件+法人身份證復印件+法人到場 或 （委托書+經辦人身份證原件及復印件 ）+公章
2、公司買房營業執照沒有注冊時間要求，只要在有效期內都可以
3、公司買房交稅：契稅3
4、公司買房自購房后5年方可出售。
5、企業出售繳納差額營業稅和土地增值稅差額30_60，沒有個人所得稅，但每年有房產稅：核定總價的
6、公司買房不貸款、一次性付款；
0 8
原價轉賣公司名下房產能避稅嗎？
對于這種“陰陽合同”（即正式合同中做低房屋總價，余款另簽一份補充合同），首先這種做法涉及偷稅漏稅，屬于違法行為；其次，企業的每一筆賬目都有進出明細，要作假并不容易；再者，房屋成交過程中，會有相關部門做房價評估，價格做得太低一般是通不過的。
0 9
公司購房有什么特殊性？
1、公司產權的房屋可以通過股權轉讓方式進行轉讓，不需要經過交易中心，
但是這種只是變更股權及實際控制人，最適合做這種交易的是公司名下無其他不動產以及資產，否則不現實；
2、公司產權的房屋要想變更為個人名下必須要通過買賣，從交易中心進行產權變更登記；
3以公司名義購置的房地產作為公司資產，為所有公司股東共同共用，在處置資產時需要經過所有股東同意及授權或取得董事會決議方可處理。
上海房，不是你有錢就能買，因為限購。而公司名義買房到底靠不靠譜？劃不劃算？
建議您多咨詢房產中介以及專業的財務咨詢公司，幫您仔細測算公司名義買房過程中的稅負差異，做到心中有數，合理合法納稅。
注冊不同行業的公司/個體戶，詳情會有所差異，為了精準快速的解決您的問題，建議您向專業的工商顧問說明詳細情況，1對1解決您的實際問題。
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