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全國首例：荊州大廈業主大會名義下的“停車證”
摘自晉陽網2018年8月6日
原標題《全國首屆業主大會《停車證》深圳頒發》
作者：李曉旭
金陽網訊記者李曉旭報道：住宅小區停車場的管理，往往是業主與物業公司發生糾紛的根源。無論是停車規則還是利潤分配，都是雙方爭議的焦點。 8月3日，全國首張業主大會登記的“停車證”在深圳發放。以物業管理改革創新著稱的深圳荊州大廈成為全國首個自主“停車證”業主自治社區。
業主大會頒發《停車證》
記者了解到，目前深圳大部分住宅停車場都委托物業管理公司管理。個別物業公司甚至擅自抬高價格，由此引發的糾紛也曾見諸報端。今年8月3日，深圳京州大廈業主大會頒發了《深圳市商業停車場許可證》，這也是全國首張以業主大會名義登記的停車證。
“這次是行政許可登記，不是產權登記。牌照的發放，意味著荊州大廈的停車場不會像以往那樣掛上第三方物業公司的名字，我們將把我自己的停車場的經營權歸還給我，停車場的所有收益都歸業主所有。” 8月6日上午，深圳市荊州市建筑業委員會主任鄒家建在接受羊城晚報記者采訪時表示，每個城市的停車場管理規定都不一樣。深圳市各社區停車場實行政府行政登記許可制度。在小區設置停車場，必須到深圳市公安交通管理局停車管理科申請停車證。納稅或受到處罰。
據介紹，荊州大廈是全國最早實行業主自治的住宅小區之一。早在2000年就獲得了國家組織管理中心的特別批準，并獲得了首個全國業主委員會組織機構代碼證書，并開通了荊州大廈小區公款監管賬戶。今年6月20日，深圳首批試點小角色小區荊州大廈榮獲“業主大會統一社會信用代碼證書”。在政府各部門的協調和支持下，荊州大廈停車場終于以業主大會的名義登記注冊。
停車場產權明晰歸業主所有
“荊州大廈停車場之所以能以業主大會的名義進行登記，是因為荊州大廈停車場的產權比較明確，不存在爭議，是登記的前提。”鄒家健告訴記者，2001年9月，深圳京州大廈在全國首創，由業主大會投票取代開發商早期的物業管理公司。
隨后，荊州大廈業主委員會對荊州大廈項目的土地出讓、規劃建設申請、工程造價、竣工驗收、備案登記等相關信息進行了審核，確認荊州大廈停車場未納入“建設能力率。為社區規劃公共配套項目，建設成本已分攤并計入房價。隨著房屋的出售，荊州大廈開發商完成了以房出讓的投資周期。深圳荊州大廈業主委員會應當依法與荊州大廈開發商進行溝通協商，同時與政府主管部門協商。
2002年初，時任深圳市國土資源廳（現深圳市規劃和土地委員會）也根據《深圳市土地出讓辦法》確定荊州大廈停車場為小區所有業主所有。條例》等相關規定，開發商最終放棄了荊州大廈停車場糾紛后，荊州大廈業主委員會成功將小區停車場帶給所有業主。
隸屬于物業管理公司，收入難以監控
鄒家健說，雖然荊州樓停車場在2002年就已經確認，屬于小區所有業主，但業主并沒有取得小區停車場的經營權和使用權。
根據深圳當地物業管理規定，業主委員會不得從事經營活動。荊州大廈業主委員會只能將小區業主擁有的停車場登記在第三方物業管理公司名下。支付給物業管理公司使用業主自己的停車場。物業管理公司收取停車費，然后將停車場的所有管理費用，如人工費、設備維護、場地維護、監控照明等，轉入社區業主支付的物業管理費。
2003年11月，荊州大廈再次變更物業管理公司，但仍未能收回停車場管理權。經過艱難的談判，荊州大廈以固定車位（不含臨時停車收入）計算停車場的公共收入，每年收回50萬元，共扣留停車場30萬元。直到2011年，荊州大廈的業主才從停車場借錢。隨著物業管理費的增加，荊州大廈固定車位的公共收入被收回。 20、荊州大廈業主終于從臨時停車位收回了收入。至此，所有車位都屬于業主大會，荊州樓完全自主。
“每次換物業公司，之前的物業公司都不??拿出停車場牌照，所以不能收費，不能收發票，不能交稅。此后，小區內的停車場被人為關閉。”鄒家健說，這樣的情況在荊州大廈已經發生了3次，而且這種現象在深圳的換房小區中極為普遍。
業主大會是否獲得許可，是否違反現行規定？
根據《深圳市經濟特區物業管理條例》第三十三條，“業主大會、業主委員會不得作出與物業管理區域物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的物業管理活動”。到物業管理區域的活動，不得組織或參與任何經營活動。”那么，深圳相關部門在給荊州大廈業主大會發放停車證時，是否違反了相關規定？
日程：
2001年9月：京州大廈業主大會表決通過，更換開發商物業管理公司。
2001年10月：審核項目土地出讓、規劃申請、備案登記等，確認荊州大廈停車場屬于社區規劃公共配套項目。
2002年初：深圳市規劃和土地委員會確認，荊州大廈停車場按照有關規定歸小區所有業主所有。
摘自2018年8月6日南方都市報
原標題《小區停車場歸業主所有！深圳頒發全國首張牌照》
作者：陳榮
廣大業主高度評價深圳“敢為天下先”
深圳暫停荊州大廈業主大會停車證在全國引起了車主的熱烈討論，廣大車主對深圳政府敢于走在世界前列的務實創新做法給予高度評價。
針對業主委員會和業主大會是否可以從事經營活動的問題，深圳市寶安別墅業主委員會主任向德勤認為，2007年實施的《國家物權法》明確規定業主可以自己管理社區。
業主管理的社區離不開簽訂合同、收費、開票和納稅。這些算不算商業活動？向德勤認為，政府立法和管理必須與時俱進，適應社會時代的發展變化。業主委員會不從事經營活動的立法原意是指業主委員會成員不得以業主委員會公益事業的名義開展業務，為自己謀取利益。業主大會作為社區集體利益的主體或管理者，參與社區的自我管理，收益歸業主所有。這是社區業主自治的正常行為。行為是等同的和混淆的。
深圳市荊州市建筑業委員會主任鄒家建告訴記者，每個城市的停車管理規定都不一樣。深圳市各社區停車場實行政府行政登記許可制度。在小區設置停車場，必須到深圳市公安交通管理局。停車場管理科辦理停車場許可證，只有憑這個許可證才能收費、領發票、納稅，否則會受到處罰。
作為試點項目，此次荊州大廈停車場之所以能夠得到政府的登記發證，主要是因為荊州大廈停車場的產權明晰、無可爭議。對目前存在停車場產權糾紛的住宅小區，必須在產權明晰、無爭議后進行登記發證。一位不愿具名的官員表示，小區內停車場的產權存在爭議，可以尋求司法裁決的幫助確認權利。北京社區治理專家陳建軍認為，政府應簡政放權，簡化程序，盡量減少過多的行政審批和許可，促進社區業主自主管理。
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文章轉載自網絡
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