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司法拍賣預售許可證房

好順佳集團
2024-10-17 08:53:01
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內容摘要：司法拍賣預售許可證房的概念司法拍賣預售許可證房是指被法院依法采取強制執行措施，對具有預售許可證的房產進行拍賣的行為。在一些情況下，...

各類資質· 許可證· 備案辦理

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司法拍賣預售許可證房的概念

司法拍賣預售許可證房是指被法院依法采取強制執行措施，對具有預售許可證的房產進行拍賣的行為。在一些情況下，被執行人無法履行債務，其名下具有預售許可證的房產可能會被法院納入司法拍賣程序，以實現債權的清償。例如，被執行人拖欠貸款、欠款等，法院有權對其預售的房產進行處置。

司法拍賣預售許可證房的流程

參與拍賣前的準備
- 核實房屋產權信息，包括土地的出讓性質、使用年限、房屋用途、是否辦理過不動產權證、有無設置抵押擔保、有無共有產權人、是否限購等。
- 現場實地看房，查看房屋質量問題、安全隱患、占用情況、其他債務情況，了解標的房屋的內部構造、基礎設施占用情況、其他債務等情況，避免在日后的使用過程中出現了問題，無法向第三方追究責任。
- 初步核實費用，競拍過程中的成交價通常是房屋的“裸價”，而競買成功后因房屋過戶所涉及的一切稅、費、
- 核查原權利人注冊地址遷入情況。
拍下房產后
- 對接法院取得“四書”，包括法院委托拍賣行拍賣的《委托拍賣書》、法院出具《成交確認書》、《裁定書》、《協助執行通知書》。一般情況，法院會在拍賣成功后的 1 - 2 個月之內出具這些法律文書。
房產解封
- 在繳納房產全款后，第一時間和法院進行聯系，推進法院出具協助執行裁定書，解除房產的查封。
- 在拍賣前應當進行詳細的盡調工作，予以確定法拍房產被幾家法院查封。如僅被拍賣法院查封，跟法院溝通解封即可，如果存在多家法院查封的情況，還需要和其他法院進行額外的溝通。
房產解押
- 指的是解除這套房產被原房主抵押行為，去對應的房管局、檔案局、不動產管理局等單位涂銷房產的抵押。需要確定抵押情況、抵押機構以及相關的負責法院，區分一下本地法院和外地法院，本地法院會方便一點，可直接和房管局等機構溝通，外地法院需要另委托本地法院進行解押，需要更多時間溝通、確定、提交手續。
稅費、其他費用的繳納
- 在房產解封、涂銷抵押之后，可攜帶法院裁定書等資料去繳納稅費等相關費用，部分房管局/不動產登記中心要求先解封后才可辦理核稅，需要核實解封進度，再預約核稅。
- 稅費繳納一般有契稅、印花稅、增值稅等等。根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》與《稅收征收管理法》的相關規定：因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相應主體承擔；沒有規定或者規定不明的，人民法院可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數額。
房產過戶
- 交完稅費以及其他費用后，可攜帶競拍成功的文件、法院對房產解封的文件、稅費及各種費用繳納的證明辦理過戶手續。整個過戶流程需溝通及時、材料完備，預計在 2 - 3 周內拿到房產證。
- 需要準備材料如下：
  - 買受人證件類，如個人名義購買需要身份證（夫妻雙方）原件、戶口本原件、結婚證原件（若有，離異或者曾離異再婚的，需提供離婚證和離婚協議）、未成年子女出生證原件或身份證原件（若有）。如公司名義購買需要營業執照原件、開戶許可證原件、法人證明書原件、法人身份證復印件。以上材料需復印三份，身份證正反面復印，戶口本復印至空白頁。
  - 法院、房產、稅務部門出具的文書類：
    - 執行裁定書原件
    - 開具給不動產事務登記中心的協助執行書原件
    - 開具給稅務部門的協助執行通知書原件
      - 拍賣成交確認書原件
    - 法院出具的房款收據
    - 房產部門出具的協執文書收件回執
    - 各項稅費繳納憑證拿到材料請先檢查法律文書地址、金額、名字及身份證號碼是否正確以上材料需復印四份準備。
  - 其他類：
    - 網上打印完整拍賣公告和競價記錄（含標的物照片）
      - 原產權人身份證號（可要求法院提供）
    - 標的物如包含車位，請要求法院分別確認房屋價格和車位價格。

司法拍賣預售許可證房的注意事項

仔細閱讀相關文件
- 當事人在選擇司法拍賣預售許可證房時，要仔細閱讀拍賣房產的《調查情況表》以及《競買公告》，充分了解拍賣房產的拍賣依據、權證情況，房屋用途及土地性質、房屋的面積位置、租賃情況，抵押情況、有無權利限制、有無欠繳供暖費物業費等費用以及是否限購等。
了解房產
- 一般情況下，“法拍房”主要于以下幾種途徑：
  - 民間借貸：借貸人無法按期還款，賬戶中也無財產可供執行，出借人可申請查封借貸人名下的房產，要求法院在執行階段拍賣房產償還借款。
  - 商業貸款：購房人向銀行貸款買房，不能按期償還貸款時，銀行可起訴要求貸款人就房屋拍賣變現償還貸款。
  - 司法沒收：例如法院可判決沒收犯罪嫌疑人個人財產，將其名下房屋拍賣后所得價款無償收歸國有的一種刑罰方法。
購房政策
- 但 2022 年 1 月 1 日施行的《關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》對法拍房的購房政策進行了統一，要求法拍房競買人必須具備購房資格，否則承擔相應法律后果。

司法拍賣預售許可證房的風險

合同解除風險
- 被執行人已將房款全部支付給開放商（被執行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預告登記（預抵押登記），開發商在預售房產辦理抵押權登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下，預售的商品房被法院預查封后，開發商或被執行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執行，人民法院可以繼續執行預售房產。
限購政策風險
- 2021 年 12 月 19 日，《最高人民法院關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》顯示，人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。

如何辨別司法拍賣預售許可證房的真偽

查看名稱
- 確認許可證上注明的開發企業名稱是否與實際相符。如果不相符，建議不要購買該房產，
- 確認房產項目的名稱，看看它與實際是否相符。
查看用途
- 房屋用途性質是絕對不可忽略的一點，因為普通住宅和商用住房是完全不同的兩個概念，它們在使用年限、交易稅費、按揭方式，甚至是生活成本上都是不同的。
查詢相關渠道
- 商品房預售許可證查詢可以去市國土房管局，
- 商品房預售許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。
查看具體信息
- 看預售許可證編號和開發商的名稱，這個編號是僅有的，也是可查的，更是最最主要的信息，就像每個人的身份證號碼一樣，對號入座。另外可以通過“全國企業信用信息公示體系”查詢開發商的經歷，包含開發商的資金實力，組織機構改變、征信等問題。
- 看樓盤項目名稱及坐標，一個樓盤可能會要分好幾期開發，每一期的名字可能會小有變化，所以看預售許可證的時候，也要與開發的期數相對應，同時檢查預售許可證上的地址與實際地址是不是符合。
- 看土地證信息及樓棟信息，商品房預售許可證包含土地使用權出讓合同書號、地塊編號、土地證編號、土地年限，樓的棟數等，都會逐個標明。預售證上也包含同意預售的樓棟信息、總建筑面積、套數、間數等等，不在此預售許可證上的樓棟，則不可視其為有證樓盤。