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預售許可證多久備案

好順佳集團
2024-10-15 08:52:39
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內容摘要：一、預售許可證備案時間根據《城市商品房預售管理辦法》規定，開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管...

各類資質· 許可證· 備案辦理

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一、預售許可證備案時間

根據《城市商品房預售管理辦法》規定，開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。這一規定明確了在正常情況下，從簽約到進行預售許可證備案的時間期限為30日。不過這只是一個基本的框架性規定，在實際操作中，不同地區可能會根據當地的實際情況進行調整。

二、預售許可證備案規定的時長

法定基本要求
- 從開發企業的角度來看，在滿足預售條件并進行簽約后，30日的備案時間是一種督促機制。這有助于規范房地產市場的交易秩序，保障購房者的權益。例如，如果沒有這樣的時間限制，開發企業可能會拖延備案，從而可能導致購房者面臨諸多風險，如房屋被重復銷售等情況。
- 從房地產管理部門的角度，30日也給予了其足夠的時間來處理備案相關的事務，包括對提交材料的審核等工作。
特殊情況與調整
- 在一些特殊情況下，如遇到不可抗力因素或者開發企業提交的材料存在問題需要補充或修正時，備案時間可能會相應延長。例如，若開發企業在簽約后發現提交的預售合同存在部分條款不符合規定的情況，需要重新修訂合同內容，這就可能會導致超過30日的備案期限。但這種情況下，開發企業應該及時與相關部門溝通并說明情況。

三、不同地區預售許可證備案期限

一線城市
- 北京：北京的房地產市場管理較為嚴格。例如，根據相關規定，商品房項目預售許可截止日期為預售方案中確定的房屋交付日期，預售合同中約定的房屋交付日期應與預售方案中確定的交付日期一致。并且預售許可確需延期的，房地產開發企業可依法向項目所在區房屋行政主管部門書面提出延期申請，延期期限每次不超過6個月。這表明北京在預售許可證的管理上，不僅關注備案期限與項目交付的關聯，而且對延期也有明確的限制。
- 上海：上海可能會根據項目的具體情況，如項目的規模、開發進度等因素來確定預售許可證的備案期限。同時，對于一些重點區域或者特殊項目，可能會有額外的審核要求，這也會對備案期限產生影響。例如，對于大型的城市綜合體項目，由于涉及的規劃、建設、銷售等環節更為復雜，相關部門可能會在審核過程中花費更多的時間，從而影響備案期限。
- 廣州：廣州市住房和城鄉建設局為提升營商環境，提高行政審批效率，實施預售許可證業務全程網上辦理，進一步壓縮申報材料，“房屋管理系統項目概況填報信息審核”申報材料壓減至11項，“商品房預售許可（含預售變更）”申報材料壓減至13項，這在一定程度上有助于縮短備案所需的時間，但并沒有明確改變備案期限的規定。
二線城市
- 成都：對于中心城區商品房項目，商品房預售許可（現售備案）工作劃分為商品房價格指導、征詢意見、預售許可（現售備案）三個階段，全流程審批時限控制在10 - 12個工作日內。其中商品房價格指導階段為6 - 8個工作日內，僅商品房項目涉及；預售許可（現售備案）階段為4個工作日內；征詢意見階段作為輔線事項，不計入總時限，10個工作日內辦結，企業在預售許可（現售備案）申報前完成即可。這表明成都在不同的預售許可相關階段有明確的時間控制，整體上是為了提高效率并規范市場。
其他地區
- 在一些地區，房屋預售許可證的有效期一般為一年，有的城市規定房屋預售證可證明可以延期，一直到辦理房屋產權登記為止。還有些地區的預售許可證沒有明確的有效期規定，只要項目未售罄、開發建設仍在繼續，預售許可證就一直有效。這種差異反映了不同地區根據自身房地產市場的發展狀況、需求以及管理理念所做出的不同政策選擇。

四、預售許可證備案流程與時間要求

一般備案流程
- 申請階段
  - 如已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期等。然后向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，提交相關材料，如商品房預售許可申請表、土地成交確認書、國有土地使用權證書或不動產權登記證書、建設工程規劃許可證及總平圖、建筑工程施工許可證等（不同地區可能會有一些差異）。
- 審核階段
  - 房地產管理部門在收到開發企業的申請后，會對提交的材料進行審核。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。在這個過程中，如果發現材料不齊全或者不符合要求，會通知開發企業補充或修正材料，這會影響整體的備案時間。
- 合同簽訂與備案
  - 開發企業在取得預售許可證后，可與購房人簽訂商品房預售合同。之后，開發企業需在30天內向房產交易管理部門申請備案手續。
時間要求在流程中的體現
- 在申請階段，開發企業準備材料的時間沒有明確的法定上限，但為了盡快完成備案，企業會盡快準備齊全材料。如果企業自身效率低下或者對材料要求理解不到位，就可能會拖延這個階段的時間。
- 在審核階段，雖然規定了受理之日起10日內作出決定并在之后10日內頒發許可證，但如果遇到材料復雜或者需要進一步核實的情況，如對開發建設資金是否達到要求的核實等，實際的審核時間可能會超過這個期限。
- 在合同簽訂與備案階段，30日的備案時間限制是比較明確的，但如果購房人對合同條款有異議，需要重新協商簽訂合同，這也可能導致超過30日的備案期限。

五、影響預售許可證備案時長的因素

開發企業自身因素
- 材料準備情況
  - 如果開發企業內部管理混亂，對預售許可證備案所需的材料清單不清晰，可能會導致材料準備不齊全或者不符合要求。例如，沒有準確的土地使用權證書副本、建設工程規劃許可證的相關附件缺失等情況。這就需要反復補充材料，從而延長備案時間。
  - 開發企業對相關政策法規的理解程度也很關鍵。如果對預售條件、備案流程等規定理解錯誤，可能會提交錯誤的材料或者按照錯誤的流程操作，進而影響備案進度。
- 項目建設進度
  - 按照規定，投入開發建設的資金要達到工程建設總投資的25%以上并確定施工進度和竣工交付日期才能申請預售許可證。如果項目建設進度緩慢，達不到這個要求，就無法及時申請，自然會影響備案時長。例如，在一些大型的房地產項目中，由于資金周轉問題或者施工過程中的意外情況（如地質問題導致基礎工程延誤），導致建設進度滯后，無法按時滿足預售條件。
政府部門相關因素
- 審核效率
  - 不同地區的房地產管理部門審核人員的數量和專業素質會影響審核效率。如果審核人員數量不足，面對大量的備案申請時，可能無法及時處理。例如在房地產市場火爆、新開發項目眾多的地區，審核人員可能會面臨較大的工作壓力，導致審核時間延長。
  - 審核流程的復雜程度也會對備案時長產生影響。一些地區可能為了嚴格監管房地產市場，設置了較為復雜的審核流程，如多層級的審核、多個部門的聯合審核等。例如，在某些城市，對于涉及土地用途變更或者有特殊規劃要求的項目，除了房地產管理部門的審核外，還需要土地管理部門、城市規劃部門等的聯合審核，這就會增加審核的時間。
- 政策調整
  - 政府部門可能會根據房地產市場的發展狀況進行政策調整。例如，在房地產市場過熱時，可能會加強對預售許可證的審核標準，要求開發企業提供更多的證明材料或者滿足更高的建設進度要求，這會使得開發企業需要更多的時間來準備，從而延長備案時長。相反，在市場低迷時，為了刺激房地產市場發展，可能會簡化一些手續，但這種政策調整也需要開發企業和相關部門有一個適應的過程。

六、預售許可證備案的最新政策和時間

各地的最新政策
- 北京：如前面所述，最低規模不得小于棟，不得分層、分單元、分套(間)申請，并按預售許可范圍進行預售資金監管。同時，明確了商品房項目預售許可截止日期為預售方案中確定的房屋交付日期，預售許可確需延期的，延期期限每次不超過6個月等規定，這是對預售許可證管理的進一步細化和優化。
- 浙江：規范審批(備案)部門開展商品房預售管理(含現售備案)的部門應為規定的市、縣建設行政主管部門或房地產行政主管部門。各地要加強對住宅用地或商務金融用地項目的商品房預售管理，對不符合商品房預售許可或備案條件的工業地產等項目，不得批準商品房預售許可、辦理現售備案等一系列措施，從多個方面規范了預售許可證的管理。
關于時間方面的體現
- 這些最新政策在時間方面的規定，如北京的預售許可延期期限每次不超過6個月，是為了更好地平衡開發企業的銷售需求和購房者的權益保障。但通過規范管理部門、審核條件等方面間接影響了備案的整體時間效率。同時，各地政策的不斷調整也反映了房地產市場在不同發展階段對預售許可證備案時間和相關管理的動態需求。