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2024-10-09 08:47:35
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小產權房是相對于大產權房而言的概念。大產權房有國家頒發的產權證，包括房產使用權證與國有土地使用權證；而小產權房是建在農民的集體土地上，僅有鄉（鎮）政府或村委會的蓋章以證明其權屬，由鄉（鎮）政府發證書，這種房屋被視為鄉產權房，即小產權房。小產權房沒有“五證”，即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。
城市里的土地主要是國有土地，農村和城市郊區的土地主要是集體土地。在集體土地上建起來的房子分為宅基地和小產權房。小產權房大多是無資質、無許可的建設單位與村委會或鄉鎮政府合作開發，未依現行法律獲得商品房開發資質、未履行征地程序卻以商業售賣為目的進行開發建設的產物，其在現行《土地管理法》體系下無法獲得國家房管部門依法登記，無法取得不動產權證。
根據私法原理“法無禁止即可為”，雖然小產權房存在諸多法律爭議，但在辦理營業執照方面并沒有被完全限制。小產權房的相關政策較為復雜且各地存在差異。
從國家層面來看，對小產權房的整體政策是比較謹慎的。國土資源部和住房城鄉建設部曾多次重申農村集體土地不得用于經營性房地產開發，城鎮居民不得購買小產權房，對在建、在售的小產權房堅決叫停，嚴肅查處；對違規為小產權房項目辦理建設規劃許可、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權登記手續的，要嚴肅追責；對監管不力、失職瀆職的也要嚴厲問責。
但在實際操作中，一些地方政府為了促進經濟發展和創業就業，可能會在一定條件下允許小產權房用于辦理營業執照。例如，某些地區可能會根據當地的實際情況，按照既方便市場主體準入，又有效保障經濟社會秩序的原則，對小產權房用于經營場所的情況作出規定。
經營場所證明材料
如果是自有小產權房作為經營場所，雖然沒有國家頒發的產權證，但可能需要提供由鄉（鎮）政府或村委會出具的權屬證明文件，以證明對該房屋擁有合法的使用權利。例如，有的地方可能要求村委會出具該房屋為合法建筑且可用于經營的證明，類似于對房屋權屬和用途的一種確認。
如果是租賃的小產權房，除了正常的租賃協議外，同樣需要提供房東能夠證明房屋權屬的相關材料，如村委會或鄉鎮政府蓋章的權屬證明，并且可能要求房東在租賃協議復印件上注明“與原件相符”并簽字。這是為了確保經營場所的合法性和穩定性，保障市場交易的安全。
符合經營項目要求
不同的經營項目對經營場所可能有不同的要求。例如，對于一些特殊行業，如餐飲服務、歌舞娛樂、提供互聯網上網服務場所等，即使是在小產權房內經營，也需要滿足相關行業的特殊規定。比如餐飲服務可能需要符合當地的衛生、環保等要求，包括有相應的衛生設施、排煙排水設施等，這些要求與經營場所是否為小產權房并無直接關聯，但卻是辦理營業執照的必要條件。
部分地區可能對小產權房內經營的項目有限制性規定，例如某些對安全、環保要求較高的項目可能不允許在小產權房內開展，以避免可能出現的風險。
其他一般性條件
申請人需要符合相關的主體資格要求，如若是個體工商戶設立登記，申請人需要簽署《個體工商戶設立登記申請書》，并提供身份證明等材料。這是辦理營業執照的基本要求，無論經營場所是否為小產權房都需要滿足。
對于一些需要前置審批的經營項目，如開辦醫療機構需要先取得衛生部門的審批等，必須在取得相關審批后才能申請營業執照，小產權房作為經營場所也不例外。
雖然難以獲取大量公開的小產權房辦理營業許可證的具體案例，但從一些類似情況可以進行推測。例如，在某些農村地區，當地村民利用自家的小產權房（自建住宅）開展一些小型的農家樂、手工藝品制作銷售等經營活動。他們可能通過向當地工商部門提供村委會出具的房屋權屬證明、租賃協議（如果是租賃他人小產權房的情況）、個人身份證明以及符合經營項目要求的相關材料（如農家樂的食品衛生許可證等），成功辦理了營業執照。
在城市周邊的一些小產權房聚集區，在滿足當地政府規定的條件下，如提供合法的經營場所證明（盡管是小產權房相關的權屬證明）、符合環保要求（對于加工廠而言）、符合安全標準等，也有可能辦理了營業執照。這些案例往往是在地方政策相對寬松或者在符合特定條件下才得以實現的，并且不同地區的情況差異較大。
土地管理相關法律
《憲法》第10條規定：城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。這一規定明確了小產權房所涉及的集體土地的所有權性質，也限制了小產權房在土地流轉方面的合法性。小產權房因為建在集體土地上，其開發建設如果不符合相關規定，就可能涉及到對土地管理法律的違反。
根據《土地管理法》，集體建設用地必須經過國家征收轉為國有土地才能用于經營性房地產開發。小產權房大多未履行這一程序，這也是其合法性存在爭議的一個重要原因。如果小產權房用于辦理營業許可證，在土地使用方面需要考慮是否符合土地管理法的相關規定，例如是否改變了土地的用途（從住宅等用途轉變為商業用途），是否經過了合法的審批程序等。
市場主體登記管理相關法律
《中華人民共和國市場主體登記管理條例》規定了市場主體登記的相關要求，如市場主體偽造、涂改、出租、出借、轉讓營業執照的，由登記機關沒收違法所得，處10萬元以下的罰款；情節嚴重的，處10萬元以上50萬元以下的罰款，吊銷營業執照。小產權房辦理營業許可證后，也需要遵守這些關于營業執照管理的規定。在辦理營業許可證時，小產權房的經營主體需要按照條例要求提供真實、準確的材料，并且在經營過程中合法使用營業執照。
雖然條例沒有專門針對小產權房辦理營業執照作出特殊規定，但在實際操作中，小產權房作為經營場所需要滿足市場主體登記管理的一般性要求，如提供合法的經營場所證明等。
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