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商品房預售許可證備案登記

好順佳集團
2024-10-08 15:01:30
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內容摘要：一、商品房預售許可證備案登記的流程商品房預售合同備案登記是保障購房者權益的重要環節。其流程如下：準備申請材料房地產開發企業需要準備...

各類資質· 許可證· 備案辦理

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一、商品房預售許可證備案登記的流程

商品房預售合同備案登記是保障購房者權益的重要環節。其流程如下：

準備申請材料
- 房地產開發企業需要準備齊全相關材料。這些材料可能包括但不限于商品房預售許可申請表、土地成交確認書、國有土地使用權證書或不動產權登記證書、建設工程規劃許可證及總平圖、建筑工程施工許可證等。例如在成都市的相關規定中，不同階段如商品住房價格指導階段、征詢意見階段、預售許可（現售備案）階段都有各自詳細的辦事要件，像商品住房價格指導階段就需要系統填報商品住房價格指導申請表，平臺調用土地成交確認書等材料，掃描上傳民政部門出具的建筑物名稱備案文件等材料。
規定時間內申請
- 房地產開發企業在取得預售許可證和預售登記通知書之日起30日內，與購房人簽訂合同后，由房地產開發企業向項目所轄房地產交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續。這一規定時間的設定是為了確保交易的及時監管和購房者權益的及時保障。
提交申請
- 開發企業將準備好的材料提交給縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門（有些地區可能有專門的受理部門或窗口）。例如在成都，市、區兩級住房和城鄉建設部門設立統一的政務服務窗口，實行“綜合受理、分類審批，統一出件”模式，不同區域的項目由相應的部門受理，如“5 + 2”區域項目由成都市住建局受理，新六區項目由屬地住建部門受理。
部門受理審核
- 相關部門收到申請后，對材料進行審核。如果預售材料齊備，房地產部門在三個工作日內完成登記手續，在商品房預售登記表上簽署意見，并在備案表和預售合同上加蓋商品房預售登記備案章，留存商品房預售登記表。在審核過程中，會對材料的真實性、完整性以及是否符合相關規定進行檢查，如檢查企業的資質、土地使用情況、工程建設進度等是否滿足預售條件。

二、商品房預售許可證備案登記的條件

企業資質相關條件
- 預售方需要已取得房地產開發資質證書、營業執照。這是對開發企業合法經營資格的基本要求，只有具備合法資質的企業才能夠進行商品房預售活動。例如在廣東省的規定中，明確要求預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照才能取得商品房預售許可證。
土地相關條件
- 按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書。土地是房地產開發的基礎，取得土地使用權證書確保了開發企業對土地的合法使用權利，并且土地出讓金的交付也是土地合法獲取的重要體現。
規劃與建設相關條件
- 要持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監督手續。建設工程規劃許可證保證了項目的建設符合城市規劃要求，施工許可證則是合法施工的依據，而辦理質量和安全監督手續是為了確保工程建設過程中的質量和安全。例如在廣東省的規定中，四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程才符合預售條件。
資金與賬戶相關條件
- 已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶。這有助于對預售款進行專門管理，防止資金被挪用，保障項目建設的資金需求和購房者的權益。
項目狀態相關條件
- 已確定施工進度和竣工交付使用時間。這可以讓購房者對房屋的交付有一個合理的預期，同時也便于相關部門對項目進行監管，確保項目按照預定計劃進行建設。并且預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權，保證了房屋產權的清晰性，避免出現產權糾紛等問題。

三、商品房預售許可證備案登記的相關法規

《城市商品房預售管理辦法》相關規定
- 該辦法規定開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。這一規定從源頭上對商品房預售進行了規范，確保只有符合條件的項目才能進入預售市場。例如，開發企業申請預售許可時，應當提交商品房預售許可申請表等證件（復印件）及資料。
《商品房銷售管理辦法》相關規定
- 這部法規對商品房銷售包括預售進行了全面的規范。它規定了商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。同時，對商品房銷售過程中的各種行為如廣告宣傳、合同訂立、銷售代理等都做了詳細規定，這些規定間接影響著預售許可證備案登記，因為備案登記也是為了保障整個商品房銷售過程的合法性和規范性。例如，規定了房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行，這與預售許可證備案登記時對房屋產權狀況的審查等方面相關聯。
地方相關法規
- 不同地區也有自己的相關法規，如廣東省的《廣東省商品房預售管理條例》。地方法規會根據本地的實際情況，在國家法規的基礎上進一步細化和補充商品房預售許可證備案登記的相關要求。例如在廣東省規定了取得商品房預售許可證應當具備的一些本地特色條件，像三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程等條件，這些規定都是為了更好地適應本地房地產市場的監管需求。

四、商品房預售許可證備案登記的注意事項

材料方面的注意事項
- 提交的申請材料必須齊全、準確，確保所有復印件與原件一致。材料的完整性和準確性是審核通過的基礎，如果材料缺失或不準確，可能會導致備案登記申請被駁回或者延誤。例如，土地使用權證書、建設工程規劃許可證等重要文件的復印件必須與原件相符，不能有遺漏或篡改。
身份信息方面的注意事項
- 身份證明材料必須真實有效，符合相關規定。無論是開發企業的法定代表人身份證明，還是購房者的身份證明，都要嚴格按照要求提供。如果涉及境外購房，需提供相關審批文件。這是為了確保交易主體的合法性和真實性，防止身份欺詐等問題在房地產交易中出現。
房屋產權狀況方面的注意事項
- 如預售商品房已被抵押，需獲得相關抵押權人的同意。因為房屋存在抵押情況會影響購房者的權益，如果在抵押未處理的情況下進行預售許可證備案登記，可能會導致后續的產權糾紛等問題。
遵守相關規定方面的注意事項
- 開發企業要嚴格遵守相關的預售規定，如未取得預售許可證，擅自收取預付款性質的費用、發布預售廣告、參加房地產交易展示活動等都是不被允許的。在預售過程中，也要按照預售許可內容預售商品房，并且要公示商品房預測面積測繪技術報告書和共用建筑面積的分攤情況等內容，否則可能面臨處罰，同時也會影響預售許可證備案登記的合法性和有效性。

五、不同地區商品房預售許可證備案登記的差異

登記機關的差異
- 在一些地區，商品房預售合同登記備案的機關可以是建設主管部門，也可以是房地產管理部門。而預告登記通常是由房屋的登記機構負責。例如在某些城市，建設主管部門可能負責部分區域或者特定類型項目的預售許可證備案登記工作，而房地產管理部門負責其他項目的相關工作。這種差異可能與當地的行政管理體制和職能劃分有關。
法律效力的差異
- 商品房預售合同備案登記制度是一種行政管理制度，備案登記的合同只具有債的效力；而預告登記能“產生凍結不動產登記簿的效力”，對后來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排它效力。例如在涉及房屋被強制執行的情況下，備案登記的商品房買賣合同不能當然阻礙被強制執行，而預告登記可以。這反映了不同地區在對待預售許可證備案登記和預告登記的法律定位上的差異，也影響著購房者權益的保障程度和方式。
程序方面的差異
- 商品房登記備案制度由開發商向行政主管部門進行報備，具有強制性，是一種單方行為；商品房預告登記是買房人和開發商雙方行為，只有達成合意才可申請登記，是雙方行為，并且備案登記是預告登記的前置程序，在不同地區這一程序的具體操作和要求可能會有所不同。例如，有些地區可能對開發商報備的時間限制、材料要求等更為嚴格，而有些地區可能在預告登記的雙方合意達成方面有特殊的規定或者指導意見。
適用范圍的差異
- 預告登記適用范圍廣泛，涵蓋房屋買賣、抵押及建設用地使用權轉讓等多種不動產交易。相對而言，商品房預售登記備案僅限于商品房的預售過程。不同地區在具體執行過程中，可能會根據本地的房地產市場特點和需求，對適用范圍進行微調。例如，某些地區可能會將一些特殊類型的房屋預售，如保障性住房預售，在備案登記方面有特殊的規定或者與普通商品房預售有所區別。