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2024-09-27 09:34:19
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各類資質· 許可證· 備案辦理
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竣工備案是房屋建筑和市政基礎設施工程質量管理的重要環節。根據相關規定，在中華人民共和國境內新建、擴建、改建各類房屋建筑和市政基礎設施工程的竣工驗收備案均適用特定的管理辦法。國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國房屋建筑和市政基礎設施工程的竣工驗收備案管理工作，縣級以上地方人民政府建設主管部門負責本行政區域內工程的竣工驗收備案管理工作。
建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照規定向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門備案。辦理工程竣工驗收備案應當提交工程竣工驗收備案表、工程竣工驗收報告、規劃、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件、公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件、施工單位簽署的工程質量保修書以及法規、規章規定必須提供的其他文件。住宅工程還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。工程質量監督機構應當在工程竣工驗收之日起5日內，向備案機關提交工程質量監督報告。
如果建設單位在工程竣工驗收合格之日起15日內未辦理工程竣工驗收備案的，備案機關責令限期改正，處20萬元以上50萬元以下罰款。建設單位將備案機關決定重新組織竣工驗收的工程，在重新組織竣工驗收前擅自使用的，備案機關責令停止使用，處工程合同價款2%以上4%以下罰款。建設單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗收備案的，工程竣工驗收無效，備案機關責令停止使用，重新組織竣工驗收，處20萬元以上50萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。備案機關決定重新組織竣工驗收并責令停止使用的工程，建設單位在備案之前已投入使用或者建設單位擅自繼續使用造成使用人損失的，由建設單位依法承擔賠償責任。
搶險救災工程、臨時性房屋建筑工程和農民自建低層住宅工程，不適用本辦法。軍用房屋建筑工程竣工驗收備案，按照中央軍事委員會的有關規定執行。省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以根據本辦法制定實施細則。
商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。對于商品房現售，應當符合以下條件：
現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。
取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。
持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
已通過竣工驗收。
拆遷安置已經落實。
供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。
物業管理方案已經落實。
對于商品房預售，實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。
根據相關規定，備案是告知性的，無需行政機關批準、回復。備案是在竣工驗收后，所以備案與否不會影響工程竣工驗收合格的法律效力。
商品房銷售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行現房銷售的標志，否則房地產開發商的銷售行為是無效的；商品房預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行期房銷售的標志，否則，房地產開發商的預售行為同樣是無效的。
現房和期房有明確的法律界定：只有已領取房產證和土地證的房子才能稱得上是現房；而房子是否已經蓋好，是否有人已經居住，并不成為衡量是否是現房的標準。
商品房（現房）銷售許可證的取得必須符合一定條件，包括開發企業具有相關資質證書、取得土地使用權證書和使用土地批準文件、持有建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證、已通過竣工驗收等。而商品房預售許可證的取得也要符合相應條件，如項目取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建設工程開工證等。
如果開發商未領取銷售許可證就進行銷售，可能會面臨一系列的法律風險和不良后果。例如，可能會受到相關部門的行政處罰，包括警告、責令停止銷售、責令補辦手續、吊銷相關許可證等。未取得銷售許可證簽訂的商品房買賣合同可能被認定為無效，從而導致購房人的合法權益無法得到有效保障。購房人可能會因此遭受經濟損失，如無法按時收房、無法辦理產權登記等。
如果出現竣工備案但未領取銷售許可證的情況，購房者應避免收房，要求開發商依照合同約定履行義務。如開發商逾期仍未滿足約定的交房條件，購房者可選擇依法追究對方延期交房的違約責任。
同時，相關部門應加強對房地產開發企業的監管，督促其及時辦理銷售許可證。對于違規銷售的行為，應依法予以嚴肅處理，以維護房地產市場的正常秩序和購房人的合法權益。
房地產開發企業應增強法律意識，嚴格按照法律法規和相關政策的要求，及時辦理各項手續，確保項目合法合規銷售。
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