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2022-05-19 15:00:59
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近日，坐落于杭州蕭山文彥江南摩卡社區的“自管理”新模式:業委會炒掉原有物業，成立自己的物業公司，對小區進行管理，已近3年，業主口碑很好，還接管了周邊兩個小區，并吸引了其他社區行業權威人士前來學習。
消防物業管公司，沒想到得到了良好的口碑
區工委主任朱樹軍向記者介紹，摩卡南區由多層、小高層和高層組成，共有1206個住宅單元。到目前為止，已有三家地產公司進行了變更。2012年，第三家物業公司因業主不滿其不作為而被提前辭退。
在挑選新物業公司的過程中，小區出現了一段真空期，為了不使物業的正常工作中斷，業委會勸說原物業除物業經理和保安主管外的28名員工繼續留守，目前為止，這些人員均屬于行業主管部門管理。
朱樹軍說:“該村2007年以來，物業成本一直沒有上漲，多層每月 ?O，頂層是 ?O/月，且可以取。”業委會已就物業小區進入事宜聯系綠城、萬科、龍湖等大品牌物業公司，但經過一番聯系，發現在物業費用方面難以達成協議。
對于大型物業公司來說，社區較小，以上物業費用難以支撐品牌物業公司的運營。某大說物業，物業費用低于 /?O/月來談;另一物業要求在原有物業費用的基礎上上漲人民幣/ ?O/月，并將在公開的營業收入排名前30位的它們全部列出來。“這么大的房價，對于江南摩卡社區的業主來說，肯定無法接受。
在2017年,今年3月，業主會議投票決定，是自己管理物業，還是選擇知名物業，90名業主同意自己管理物業。自火災發生3個月以來，業委會將把原有的物業人員組織整頓有序，村莊的整體面貌煥然一新。一些社區業主表示，“只要你能把社區管理好，就不用請大牌物業公司來管理。”
公司以行業權威機構牽頭成立，物業零報酬管理
小區自從正式實行管理以來，原行業主管部門負責期間的一些做法就不適應了。物業人員的工資、社會保障等支出，需要通過公司定期核算的形式，但根據現行的物業相關法律法規，業主代表大會和行業主管部門無權設立物業公司。
征求村委會業主們同意后，村委會以個人名義注冊了一家名為湘越的物業公司。物業服務合同以酬金制的形式與社區簽訂，約定酬金為0元。在為社會提供物業服務的過程中，物業公司既不要求利潤分紅，也不承擔經營虧損。
翔越物業成立后，原有28名物業人員留用，并在招聘保安、保潔等人員后，聘請職業經理人負責運營，具體事務不參與行業管理局。目前，江南摩卡小區物業團隊有48人。他們的工資由社區的物業費支付，兩者基本平等。
朱淑君說:“在社區由自己管理之前，它的年收入只有20萬元左右。接管社區后，將閑置資產如停車位、商鋪、倉庫等用于租賃。現在年營業收入可達100多萬元。社區公共經營收入應使用用于社區各類公共設施設備的升級改造”。
自經營3年來成績顯著，社區業主享受優惠待遇
自管理近3年以來，先后投入500余萬元對小區消防設備、道路、外墻、綠化等設施進行了維護改造，并完成了對監控、大門、門禁人臉識別等設施設備的改造，使蕭山區江南摩卡社區成為首家實現房地產智慧社區轉型的社區。朱現自豪地說:“超過500萬元的投資,除了102萬元的興趣社區的物業維修基金,因為基金不是在自我管理的開始,幾乎所有其他操作使用的收入來自社區的公共場所和設施。”三年前，當社區開始自行運營時，一些業主對這種模式持懷疑態度。目前，小區環境改善情況有目共睹，多數業主對此持肯定態度。
記者在江南摩卡社區看到，它雖然是交付了10多年的舊板，但房子的立面看起來像新建筑，醫院里綠樹蔥郁，道路干凈，停車秩序井然。“我在這里住了六年多。樹和花已經半死不活，路上到處都是坑坑洼洼。社區管理完成后，社區被瀝青路取代，草坪和樹木得到恢復。
江南摩卡區二手房交易價格的上漲可以反映出自管理以來小區的巨大變化。在文巖地區，同期住宅商品房中，綠城西開發的郁金香銀行原房價比江南摩卡區高出2000 ~ 3000元/歐。經過自主經營改造，現在江南摩卡區二手房交易價格已經能夠郁金香岸基本持平。自管理以來，江南摩卡小區的房價在短期內有所上漲，業主也獲得了更大的利益。
其他周圍的社區來接手或學習經驗
去年，位于江邊地區的文興風情花園村，業主對物業公司的業績能力提出質疑，業委會“罷免”了原有的物業。風格花園物業費用與江南摩卡相近。這樣的條件下想要引進大牌物業是不現實的，所以業主“出管”的聲音比較高。
該小區物業管理委員會主任考察了江南摩卡小區的資產管理模式，覺得可以借鑒，于是邀請朱淑君等人幫忙組建自己的物業管理團隊。就這樣，江南摩卡社區開設了第一家出口管理機構。
去年9月，物業團隊成立，為風情小區正式上崗。還有江南摩卡社區同樣,他們也把酬金系統模式,即社區建立一個公共賬戶,所有財產的收入團隊到這個賬戶,每支出賬戶需要批準的行業權威可以使用,物業人員的比例和治療,同時也指社會財產費用的承擔執行能力。風格花園的物業成本與員工工資及物業服務的支出基本相同。
朱現說:“楓園小區與江南摩卡小區唯一的區別在于，因為是向外界輸出管理經驗，楓園小區需要支付小區物業費約7萬元，占小區物業費的3，向朱淑君等人支付顧問指導費用和報酬。
此外，江南摩卡毗鄰三江花園小區，業主發起聯名簽字，提議解散原物業，授權江南摩卡小區向越物業托管業主臨時大會，最終順利通過。翔越物業已臨時委托托管2個多月。江南摩卡社區自我管理的經驗，讓一些周邊社區很受鼓舞，有很多杭州乃至全國的行業權威成員來學習。
相關人士表示，這種“自我管理”模式仍處于探索階段
朱現說,盡管有許多行業委員會學習的“自我管理”模式Moka社區南部的長江,它是不容易促進它,因為它需要一些特定的條件,例如,社區前房地產工作很差,業主不承擔,此外,人的因素是至關重要的，行業權威成員在業主中有較高的聲望，并且沒有自私的前提等。
蕭山文巖街文家巖社區負責人表示，對于江南摩卡社區的“自我管理”模式在全國比較特殊，還處于探索階段，已經有了很多不同的聲音，還有很多地方需要改進。
盧云林,物業管理專家說:摩卡區南部的長江是一個房地產公司注冊的行業權威,和地區的管理按照議事規則的業主代表大會及其標準化仍值得討論。這種探索在未來將如何發展還有待觀察。杭州一住宅物業要火自己管理，也要火進李物業公司接管了其他住宅區。錢江晚報杭州房地產。
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