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2022-06-27 11:06:26
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奉賢區共有459個住宅小區，92家企業提供物業服務，物業服務面積3535萬平方米，13個小區今年獲得市級優秀物業管理示范項目(全市179個)。
搭建智能化管理平臺。去年11月，區率先在全市建立了綜合物業管理系統，與市物業監管服務平臺、區城市交通中心對接，實時導入維修、投訴、物業服務熱線等數據，實現案件精準定位、快速處置。下一步將新增“物業綜合監管屏”，實現小區日常巡視、星級評定等“一屏查看”。
加強對維修資金和公共收入的監管。推廣代理記賬模式，由業委會聘請代理記賬單位，由會計單位出具季度財務報告。目前，該地區養護基金賬戶公示100，養護基金記賬覆蓋率，位居全市第一。我市在前期率先對公共收入進行監管，要求物業服務企業全面清理歷年公共收入，逐項列出收支金額和存款賬戶。今年共糾正公共收入不按規定征收、不設專戶等26個問題。
提高物業服務水平。完善服務標準，對綜合管理、公共設施設備等6個領域61個項目實施規范。對垃圾分類、城市優秀住區等4項新增標準，以及夏季防汛防臺、冬季防凍保溫等季節性項目制定標準。
上海市住房管理局
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上海物業代理記賬
分析《上海臨時管理條例》等三個示范文本的亮點
分析《上海臨時管理條例》等三個示范文本的亮點
歌Ancheng團隊
2021年11月15日，上海市城市管理精細化推進領導小組辦公室發布《暫行辦法》《管理法規三示范文本通知》(以下簡稱《通知》)，與上海7月3日《住房和住房管理局關于印發《業主大會議事規則》等四示范文本通知》相比，在結構上做了較大的改變，在內容上進行了極大的豐富，在操作上更具有可行性。在此，本《須知》為各位讀者進行分析，以便能更好地與您一起理解和運用。
以下文本從以下三個方面解讀本通知:
一、具體文件構成發生重大變化，《通知》適用范圍進一步擴大
此次下發的《通知》向上海市城市管理精細化工作推進領導小組辦公室通報，顯然具有典范性，相比公布率更高，更具有權威性，體現在上海，對社區和業委會的重視，更有利于引導和規范業委會和物業服務企業的工作，也更方便和規范社區業主的行為，促進了整個區級管理的規范化程度。
《通知》沒有涉及“業主大會議事規則”，即《業主大會議事規則》仍可參考上海市住房保障和住房管理局制定的范本，但不可否認的是，范本更為廣泛。《通知》的主要內容仍然是《暫行管理條例》、《管理條例》和《專項維修基金管理規定》，但各文本的結構發生了較大變化。
《暫行管理條例》新增的五項附件分別是《房屋裝修特別規定》、《機動車停放管理特別規定》、《生活垃圾分類特別規定》、《寵物管理特別規定》和《物業服務企業前期變更特別規定》。除了《臨時管理規約》所增列的前四項附件外，《管理規約》還增列了《商業活動使用公用部分特別規約》、《公共利益分配和使用特別規約》和《選擇物業服務企業特別規約》。《特別維修基金管理規定》分為《條例一特別維修基金使用規定》和《條例二特別維修基金募集規定》三篇文本構成文檔的改進，都涉及到社區管理的難點和痛點，與之前的“示范文本”相比，這次的覆蓋范圍有了更詳細的擴展。
其次，從這三個文件的具體內容來看，更具針對性，能夠更好地規范業主的行為
與頒布文本相比，《通知》發布的《暫行管理條例》和《管理條例》文本增加了監督電梯安全使用管理、電動自行車安全使用管理和充電安全管理(特別是禁止電動自行車進樓進房)和綠色使用規范;明確房屋設施設備日常維護的責任主體。特別是在房屋裝修、機動車停放、生活垃圾分類、寵物管理等各方面都有具體的專項規范，業主針對上述行為制定了專項行為規范，促使業主更好地遵守暫行管理章程或管理章程，促進小區物業管理建設向更好的家園邁進。
《房屋裝飾裝修專項條例》授權物業服務企業收取裝修保安，供業主和裝修單位在裝修活動中對房屋和常見設施設備的損壞進行維修和賠償。同時，法規還規范了業主和用戶在施工過程中對裝修垃圾(大型垃圾)的擺放要求、擺放場所設置和擺放方式。
《機動車停放管理特別條例》對停車管理作了具體規定。規范規定車庫首先要滿足車主的需求，嚴格控制一戶多車的停車空間。對車主(租客)辦理車輛登記手續、車輛禁止行駛行為、使用機動車泊位以及購買和租賃機動車泊位均有明確規定。除了僵尸車輛的處置，殘障車輛和新能源汽車的停放也做出了相應的指引。
《生活垃圾分類特別條例》一般要求，居住社區的所有者和使用者應當遵循城市生活垃圾分類標準和固定管理制度履行生活垃圾分類安置職責，明確具體安置位置，共同營造清潔舒適的社區環境。
《寵物管理特別法》明確規定，飼養寵物時，主人和使用者應遵守國家和城市的相關規定。《守則》限制了每戶寵物的數量;限制將寵物帶入共享區域的行為;明確了喂食過程中禁止的行為。
此外，新修訂的《暫行管理條例》和《管理條例》均明確，業主和用戶要自覺遵守《上海市文明生活行為規范》，對違反《上海市文明生活行為規范》、屬于征信范圍的不文明生活行為，將納入上海市公共信用信息平臺。
三、《通知》對行業主管部門和物業服務企業提出了更高的要求
在行業主管部門工作中，如對公共收入審計的要求、機動車停放管理、維修經費等事項的使用和提出與以往的“示范文本”有進一步的要求。物業服務企業的規范化，更多地體現在多元化經營的發展、公共收入的合規使用、物業服務企業的變革、業主行為的約束管理、寵物問題等方面。
《臨時管理條例》第13條進一步詳細說明了利潤共同部分的取得、所有權和分配。物業服務前期適用《臨時管理協議》，使用公用部分產生的管理費用應在前期物業服務合同中約定。住宅區物業實行代理記賬制度;物業服務企業與代理記賬機構共同按季度結算公共收入，匯總收支，郵寄公布，存入區房管局指定的公共收入賬戶。以上內容為物業服務企業在物業服務初期如何獲取、擁有和分配共同收益部分提供了工作指南。
與《臨時管理規約》文本中所反映的“部分收入的取得、擁有和分配”不同，《管理規約》對共享部分用于商業活動以及公共收入的分配和使用作出了具體規定(附件五，附)。6).附件五將社區的經營活動分為所有公共部分的經營和公共部分的經營。針對具體的業務事項，法規明確了業主大會和經授權后行業主管部門有權決定的事項范圍。附件六闡述了公共收入的全部共享部分和部分共享部分的使用情況;規定將共享部分用于實施新工程項目的，按照規定評估工程價格;規定公共收入和行業管理部門營運資金的收支每年審計一次或者按照規定審計一次;規定公共收支賬目應當在每季度第一個月的第15日前向社會公告。
行業主管部門和物業服務企業應按照法規的上述要求，如有違規、違約行為，相關業主可以依法提起侵權訴訟。
《前期物業服務企業變更特別規定》和《物業服務企業選擇特別規定》是對此前發布的示范文本中關于“物業服務企業變更”和“物業服務企業選擇”的規定的進一步細化。前者從情況變化、制定方案、簽訂前期合同及不能及時選擇處理等方面進行列舉;后者在開展招聘工作時，調整收費標準(適用于合同系統計費方法)、招聘方法、招聘標準、起草合同公示、以上部分內容單獨列出作為附件，除了讓物業服務企業變更(聘任)方案設計更加嚴謹外，還對建設單位(業委會)開展變更(聘任)工作提出了更高的標準。
新修訂的專項維修基金管理規定在原有的籌集、使用、繼續籌資、建設、增值管理等方面，增加了業委會開展年度財務審計的要求，即不遲于每年6月，業委會應委托審計機構對上一年度進行審計;明確居民社區業主同意授權居委會在客觀原因下未能選舉業管局或業管局不能正常運行的時候履行業管局的職責。
最后，值得注意的是，根據《民法典》第278條，《管理條例》和《特別維修基金管理條例》的通過，應由占專用部分面積三分之二以上的業主和占業主總數三分之二以上的業主投票決定;《特別維修基金管理條例》中的《關于使用公用部分進行經營活動的特別條例》和《特別維修基金募集條例》決定《管理條例》，經專屬部分面積超過四分之三的業主和投票參與人超過四分之三的業主同意。對其他約定事項的決定，必須經專有部分的業主過半數和參加表決的業主過半數同意。
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