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2024-11-04 09:15:48
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商品房預售許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。有預售證的房子則代表此房子可以合法進行買賣銷售。
取得《商品房預售許可證》需要滿足一定條件，包括：
已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。
持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
《商品房預售許可證》具有重要作用，它可以幫助判斷開發商是否合法建房。
商品房銷售許可證與預售許可證有所區別，商品房銷售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行現房銷售的標志，否則房地產開發商的銷售行為是無效的；商品房預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行期房銷售的標志，否則，房地產開發商的預售行為同樣是無效的。
房產司法拍賣的流程較為復雜和規范化，具體如下：
參與拍賣前委托律師詳盡調查或者自己進行核實
核實房屋產權信息，包括但不限于土地的出讓性質、使用年限、房屋用途、是否辦理過不動產權證、有無設置抵押擔保、有無共有產權人、是否限購等。
現場實地看房，查看房屋質量問題、安全隱患、占用情況、其他債務情況，了解標的房屋的內部構造、基礎設施占用情況、其他債務等情況，避免在日后的使用過程中出現了問題，無法向第三方追究責任。
初步核實費用，競拍過程中的成交價通常是房屋的“裸價”，而競買成功后因房屋過戶所涉及的一切稅、費、
核查原權利人注冊地址遷入情況。
拍下房產后，對接法院取得“四書”
四書包括：法院委托拍賣行拍賣的《委托拍賣書》、法院出具《成交確認書》、《裁定書》、《協助執行通知書》。
一般情況，法院會在拍賣成功后的1-2個月之內出具這些法律文書。
房產解封
房產過戶第一步就是解除房產的查封，預估存在輪候查封帶來的影響。
在繳納房產全款后，第一時間和法院進行聯系，推進法院出具協助執行裁定書，解除房產的查封。
在拍賣前應當進行詳細的盡調工作，予以確定法拍房產被幾家法院查封，如僅被拍賣法院查封，跟法院溝通解封即可，如果存在多家法院查封的情況，還需要和其他法院進行額外的溝通。
房產解押
房產過戶第二步就是“解押”，指的是解除這套房產被原房主抵押行為，去對應的房管局、檔案局、不動產管理局等單位涂銷房產的抵押。
需要確定抵押情況、抵押機構以及相關的負責法院，區分一下本地法院和外地法院，本地法院會方便一點，可直接和房管局等機構溝通，外地法院需要另委托本地法院進行解押，需要更多時間溝通、確定、提交手續。
稅費、其他費用的繳納
在房產解封、涂銷抵押之后，可攜帶法院裁定書等資料去繳納稅費等相關費用，部分房管局/不動產登記中心要求先解封后才可辦理核稅，需要核實解封進度，再預約核稅。
稅費繳納一般有契稅、印花稅、增值稅等等。根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》與《稅收征收管理法》的相關規定：因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相應主體承擔；沒有規定或者規定不明的，人民法院可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數額。
房產過戶
交完稅費以及其他費用后，可攜帶競拍成功的文件、法院對房產解封的文件、稅費及各種費用繳納的證明辦理過戶手續。整個過戶流程需溝通及時、材料完備，預計在2-3周內拿到房產證。
需要準備材料如下：
買受人證件類如個人名義購買需要身份證(夫妻雙方)原件、戶口本原件、結婚證原件(若有，離異或者曾離異再婚的，需提供離婚證和離婚協議)、未成年子女出生證原件或身份證原件(若有)。如公司名義購買需要營業執照原件、開戶許可證原件、法人證明書原件、法人身份證復印件。以上材料需復印三份，身份證正反面復印，戶口本復印至空白頁。
法院、房產、稅務部門出具的文書類
執行裁定書原件
開具給不動產事務登記中心的協助執行書原件
拍賣成交確認書原件
法院出具的房款收據
各項稅費繳納憑證拿到材料請先檢查法律文書地址、金額、名字及身份證號碼是否正確以上材料需復印四份準備。
其他類
網上打印完整拍賣公告和競價記錄(含標的物照片)
原產權人身份證號(可要求法院提供)
標的物如包含車位，請要求法院分別確認房屋價格和車位價格。
法院前期準備一般來說，房屋拍賣有兩個前提條件：
法院查封房產。
判決調解文書已生效，案件進行執行程序。被執行人經通知仍未按照執行通知履行法律文書確定的義務的，《執行裁定書》，裁定拍賣標。
人民法院執行程序的拍賣流程如下：
制作拍賣裁定書。
確定拍賣標的物處置參考價。確定參考價的方式為：當事人議價、定向詢價、網絡詢價、委托評估（按順序來）。
確定拍賣保留價，一拍起拍價為參考價的70%，例如房子評估100萬，則以70萬起拍。
進行拍賣公告，拍賣一般是在淘寶或者京東的司法拍賣平臺上。不動產公告三十日，動產公告十五日。
競拍人報名參拍，預交保證金。保證金數額在起拍價的百分之五至百分之二十范圍內。
拍賣成交的作出裁定。
拍賣流拍的，進行第二次拍賣，第二次拍賣依然流拍的，進行變賣。二拍起拍價為一拍流拍價的80%，變賣價格為二拍的流拍價。
將拍賣成功的財產移交買受人。競拍人悔拍的，保證金不予退還。
最高法明確，在被執行人已將房款全部支付給開放商（被執行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預告登記（預抵押登記），開發商在預售房產辦理抵押權登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下，預售的商品房被法院預查封后，開發商仍需承擔相應責任。
開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發企業申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：
商品房預售許可申請表。
開發企業的《營業執照》和資質證書。
土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證。
投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明。
工程施工合同及關于施工進度的說明。
商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。
商品房預售備案登記是房地產管理部門依據《城市房地產管理法》對商品房預售合同進行的備案登記，是一種行政管理措施。預告登記是物權法規定的一種物權登記制度，目的是保障權利人將來能夠實現物權。
在參與有預售許可證的房產拍賣時：
參與拍賣前委托律師詳盡調查或者自己進行核實
核實房屋產權信息，包括但不限于土地的出讓性質、使用年限、房屋用途、是否辦理過不動產權證、有無設置抵押擔保、有無共有產權人、是否限購等。
現場實地看房，查看房屋質量問題、安全隱患、占用情況、其他債務情況，了解標的房屋的內部構造、基礎設施占用情況、其他債務等情況，避免在日后的使用過程中出現了問題，無法向第三方追究責任。
初步核實費用，競拍過程中的成交價通常是房屋的“裸價”，而競買成功后因房屋過戶所涉及的一切稅、費、
核查原權利人注冊地址遷入情況。
拍下房產后，對接法院取得“四書”
四書包括：法院委托拍賣行拍賣的《委托拍賣書》、法院出具《成交確認書》、《裁定書》、《協助執行通知書》。
一般情況，法院會在拍賣成功后的1-2個月之內出具這些法律文書。
房產解封
房產過戶第一步就是解除房產的查封，預估存在輪候查封帶來的影響。
在繳納房產全款后，第一時間和法院進行聯系，推進法院出具協助執行裁定書，解除房產的查封。
在拍賣前應當進行詳細的盡調工作，予以確定法拍房產被幾家法院查封，如僅被拍賣法院查封，跟法院溝通解封即可，如果存在多家法院查封的情況，還需要和其他法院進行額外的溝通。
房產解押
房產過戶第二步就是“解押”，指的是解除這套房產被原房主抵押行為，去對應的房管局、檔案局、不動產管理局等單位涂銷房產的抵押。
需要確定抵押情況、抵押機構以及相關的負責法院，區分一下本地法院和外地法院，本地法院會方便一點，可直接和房管局等機構溝通，外地法院需要另委托本地法院進行解押，需要更多時間溝通、確定、提交手續。
稅費、其他費用的繳納
在房產解封、涂銷抵押之后，可攜帶法院裁定書等資料去繳納稅費等相關費用，部分房管局/不動產登記中心要求先解封后才可辦理核稅，需要核實解封進度，再預約核稅。
稅費繳納一般有契稅、印花稅、增值稅等等。根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》與《稅收征收管理法》的相關規定：因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相應主體承擔；沒有規定或者規定不明的，人民法院可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數額。
房產過戶
交完稅費以及其他費用后，可攜帶競拍成功的文件、法院對房產解封的文件、稅費及各種費用繳納的證明辦理過戶手續。整個過戶流程需溝通及時、材料完備，預計在2-3周內拿到房產證。
需要準備材料如下：
買受人證件類如個人名義購買需要身份證(夫妻雙方)原件、戶口本原件、結婚證原件(若有，離異或者曾離異再婚的，需提供離婚證和離婚協議)、未成年子女出生證原件或身份證原件(若有)。如公司名義購買需要營業執照原件、開戶許可證原件、法人證明書原件、法人身份證復印件。以上材料需復印三份，身份證正反面復印，戶口本復印至空白頁。
法院、房產、稅務部門出具的文書類
執行裁定書原件
開具給不動產事務登記中心的協助執行書原件
開具給稅務部門的協助執行通知書原件
法院出具的房款收據
房產部門出具的協執文書收件回執
其他類
網上打印完整拍賣公告和競價記錄(含標的物照片)
原產權人身份證號(可要求法院提供)
標的物如包含車位，請要求法院分別確認房屋價格和車位價格。
如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。本質上是為了在為開發商售賣期房、提高資產周轉率提供法律支持。《中華人民共和國民法典》第221條：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起90天內未申請登記的，預告登記失效。
在預售許可證房產拍賣過程中，需要注意以下事項：
人民法院在辦理預售商品房預查封時，除向房產登記部門送達預查封有關法律文書之外，還應及時向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書，告知預售商品房已被法院預查封，擅自向被執行人退款承擔法律責任。
在人民法院辦理預售商品房預查封后向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書前，開發商已退還給被執行人的款項，在變價款中預先扣除支付給開發商。向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書后，開發商擅自退還給被執行人的款項，由開發商自行追索。
對于開發商已退還銀行的相應款項，在變價款中預先扣除支付給開發商。開發商尚未退還銀行相應款項的，在變價款中預先扣除銀行貸款相應款項支付給銀行，并通知開發商。
對于被執行人與案外人 (含配偶)共有的財產以及未成年子女名下財產，需按照相關法律規定進行處理。
開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發企業申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：
商品房預售許可申請表。
開發企業的《營業執照》和資質證書。
土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證。
投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明。
工程施工合同及關于施工進度的說明。
商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。
簽署商品房預售合同時，需注意以下幾點：
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
關注土地使用權證。集體土地不可用于房地產開發經營，即傳說中的小產權房或無證房；不同的土地規劃有著不同的土地使用年限，一定要看清土地是否為出讓取得以及土地使用年限是否為70年。
對商品房陽臺個數或封閉方式有特殊需求的，需要重點關注相關條款。
關注預售房屋土地使用權及商品房是否被抵押、查封，若已抵押、查封的，應慎重考量后再選擇簽署合同。
關注產權瑕疵的救濟條款。
應注意以下幾點：
確認查詢平臺。以防獲取到不準確或虛假的信息。
查看證件信息。購房者在查看預售許可證時，應注意查看證件上的開發商名稱、項目名稱、批準預售范圍、許可證號和發證日期等信息，以確認其真實性和有效性。同時，也要查看副本上關于各個樓號的建筑名稱、最高樓層和批準預售面積、套數、性質等詳細信息。
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