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2024-10-30 09:40:33
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各類資質· 許可證· 備案辦理
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房屋預售許可證和備案證是不一樣的。
性質不同：房屋預售許可證是房地產開發企業銷售商品房的批準文件，由市或縣人民政府房地產行政管理部門下發。而備案證的范圍較廣，可能包括商品房現售備案證等多種類型。
適用階段不同：預售許可證主要適用于商品房預售階段，是開發商在期房銷售時必須取得的證件。備案證則可能適用于商品房現售等不同階段。
功能不同：預售許可證是開發商合法預售商品房的憑證，確保商品房預售行為的合法性。備案證則更多是對商品房銷售相關信息的記錄和存檔。
房屋預售許可證具有重要的作用和特點：
驗證合法性：它是開發商進行房產交易的合法憑證。購房者通過查看預售許可證，可以確認開發商所售項目是否經過相關部門的批準，保障購房交易的合法性和安全性。
判斷房屋質量：有此證代表房子已經通過竣工驗收，一定程度上能反映房屋質量達標。
保障權益：如果開發商沒有取得預售許可證就進行預售，那么購房合同可能無效，購房者可能會面臨工程爛尾、無法取得土地使用權證書、房子可能被拆除等不利情況，影響自身利益。
需要注意的是，申請房屋預售許可證需要滿足一定條件，如已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期等。
備案證具有以下作用和特點：
信息收集：行政備案的主要功能是信息收集，為行政決策提供信息支撐，為事后監管提供信息線索，為政府服務提供信息指引。
分類不同：按照功能不同，行政備案分為告知性行政備案和監督性行政備案。依據時間先后，分為事前行政備案和事后行政備案。
性質特點：行政備案屬于程序性的事實行為，一般不對行政相對人的權利義務產生直接影響，但如果認為行政備案行為違法造成其合法權益損害，可以依據《國家賠償法》提起賠償請求。
行政備案與行政許可、行政確認存在本質區別。與行政許可相比，行政備案大多是對已經存在的某些經濟、社會、行政事務的情況作出的事實行為，不以產生特定法律效果為目的，其本身并不直接影響行政相對人的權益。與行政確認相比，行政備案不以產生特定法律效果為目的，其本身并不直接影響行政相對人的權益。
關于房屋預售許可證與備案證，相關的法律規定如下：
《城市商品房預售管理辦法》：開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
《商品房銷售管理辦法》：商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。
《城市房地產管理法》：商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
在實際案例中，對于房屋預售許可證和備案證的情況較為復雜。
例如，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，未取得商品房預售許可證的商品房預售合同并不必然屬于無效合同。
在一些案例中，房地產開發公司簽約時未取得商品房預售許可證，雖然違反了相關規定，但是并不必然導致其簽訂預售合同無效。但也有案例中，出賣人在案外人起訴前未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，被認定為無效，買受人無權排除強制執行。
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