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2024-10-14 09:24:34
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各類資質· 許可證· 備案辦理
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預售許可證是房地產開發企業在銷售尚未建成的房產前，需向有關部門申請的一種合法文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書，是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。
預售許可證的作用體現在多個方面。它提供了市場準入標準，要求開發商具備一定的經濟實力、信譽和技術能力，確保只有有實力的開發商才能進入市場進行銷售，從而提高市場的競爭力和整體水平。例如，開發商需要在項目立項、規劃、取得土地使用權、建設工程規劃許可證、施工許可證等多方面達到要求，并提供資金證明等相關文件才有資格申請預售許可證，這就篩選掉了一些不具備開發能力的企業。
預售許可證能保護購房者權益。購房者在購買房產時能夠獲得合法保障，避免因開發企業未完成建設或逾期交付等問題而造成的經濟損失。如果沒有預售許可證，購房者面臨的風險極大，比如可能遭遇爛尾樓情況，資金打水漂。而且，在簽訂購房合同時，若開發商未取得預售許可證，根據相關法律規定，預售合同可能無效。
它有助于規范房地產市場。通過預售許可證的管理，政府能夠有效地控制市場秩序，防止不法開發商利用房產預售進行欺詐行為，維護市場的健康發展。例如，一些不良開發商可能會在沒有任何建設能力的情況下，收取購房者的款項后消失，而預售許可證制度可以避免這種情況的發生。同時，預售許可證通常包含項目基本信息、銷售面積和銷售價格等內容，是交易的重要法律依據，有助于維護市場秩序，讓購房者清楚了解所購房產的相關信息，保障交易的公平性和透明度。
營業稅是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅，屬于流轉稅制中的一個主要稅種。
其征收范圍主要包括在中華人民共和國境內提供的應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產。應稅勞務涵蓋了多個行業，例如交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通信業、文化體育業、娛樂業、服務業等。具體來說，在交通運輸業中，如貨物運輸、旅客運輸等經營活動取得的營業額需要繳納營業稅；建筑業中，建筑工程的承包、分包等業務涉及的營業額屬于征收范圍；金融保險業中，銀行的存貸款業務、保險業務等相關收入也在征收范圍內；郵電通信業的郵政服務、電信服務等營業額同樣要繳納營業稅；文化體育業的演出、賽事等經營活動收入；娛樂業如歌舞廳、游戲廳等場所的營業收入；服務業中的餐飲、住宿、旅游等業務的營業額都是營業稅的征收對象。
單位或個人將不動產或土地使用權無償贈送其他單位或個人，也視同發生應稅行為，需要繳納營業稅。例如，甲企業將自己名下的一處房產無償贈送給乙企業，這種情況下，甲企業需要按照相關規定繳納營業稅。
預售許可證與營業稅存在一定的關聯。對于房地產企業而言，取得預售許可證是進行房產預售的合法前提。在預售階段，企業雖然尚未完成房產的最終交付，但已經開始收取購房款（預收款）。而根據營業稅的相關規定，銷售不動產屬于營業稅的征收范圍，所以一旦房地產企業開始預售并取得收入，就可能涉及到營業稅的繳納問題。
從業務流程的角度看，預售許可證的取得標志著房地產項目可以合法地進入預售階段，而這個階段企業的銷售行為會觸發營業稅的納稅義務。例如，當購房者與開發商簽訂預售合同并支付預付款后，開發商就有了營業額（預收款），在滿足營業稅征收條件的情況下，就需要按照規定計算并繳納營業稅。
同時，預售許可證所規定的項目信息、銷售面積、銷售價格等內容，對營業稅的計算也有一定的影響。因為營業稅的計算通常基于銷售額（營業額），而這些信息與確定銷售額有著直接或間接的關系。比如，銷售價格是計算營業額的重要依據，如果開發商擅自提高銷售價格，那么在繳納營業稅時，其營業額就會相應增加，從而繳納更多的營業稅。
辦理預售許可證本身并不直接涉及營業稅的繳納。辦理預售許可證是房地產開發企業向房地產管理部門申請的一種行政許可行為，主要是為了獲得房產預售的合法資格，這個過程主要涉及到提交項目相關的證件、資料，接受房地產管理部門對項目合法性、安全性、可行性等方面的審核，如提交商品房預售許可申請表、土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、資金證明等資料。
在取得預售許可證之后進行房產預售活動時，就會涉及到營業稅的繳納。房地產開發企業在預售房產時，按照營業稅相關規定，在收到預收款時就可能產生了營業稅的納稅義務。例如，根據相關政策規定，房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照一定的預征率預繳增值稅（營改增之前為營業稅）。
根據《中華人民共和國民法典》、《房地產管理法》及地方性法規，房地產的預售應當取得預售許可證，未取得的預售合同無效。《城市商品房預售管理辦法》規定，開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
在申請預售許可證時，開發企業需要滿足一系列條件。例如，根據《城市房地產管理法》第四十五條、《商品房銷售管理辦法》第五條和《城市房地產開發經營管理條例》第二十二條之規定，房地產開發企業預售商品房需要滿足已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明等條件。而且部分地方也會有一些地方性的規定和要求，房地產開發企業也要予以注意。
《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。納稅人按照營業額和規定的稅率計算應納稅額，應納稅額 = 營業額×稅率。營業額以人民幣計算，納稅人以人民幣以外的貨幣結算營業額的，應當折合成人民幣計算。
對于房地產企業預售業務涉及營業稅（營改增之前）的情況，在收到預收款時就需要按照規定進行處理。不同的應稅行為有不同的規定，例如對于兼營不同稅目的應當繳納營業稅的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額；未分別核算營業額的，從高適用稅率等規定。
在營業稅的征收管理方面，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國營業稅暫行條例》有關規定執行。例如，營業稅的納稅期限分別為5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務機關根據納稅人應納稅額的大小分別核定；不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅人以1個月或者1個季度為一個納稅期的，自期滿之日起15日內申報納稅；以5日、10日或者15日為一個納稅期的，自期滿之日起5日內預繳稅款，于次月1日起15日內申報納稅并結清上月應納稅款。
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